Naapuri ei maksa yhtiövastikettaan – voiko siitä tulla lasku sinulle?

Taloyhtiön talous perustuu siihen, että osakkaat maksavat yhtiöjärjestyksen mukaiset vastikkeensa ajallaan. Vastiketuloilla katetaan esimerkiksi lämmitys, kiinteistönhuolto, vakuutukset, korjaukset ja yhtiön lainanhoitomenot.

Jos osa vastikkeista jää saamatta, taloyhtiön menot eivät vähene vastaavasti. Tilapäisestä maksuviivästyksestä voidaan selvitä ilman suurempia ongelmia, mutta pitkään jatkuvat vastikerästit voivat heikentää yhtiön maksuvalmiutta ja pakottaa hallituksen etsimään ratkaisuja puuttuvan rahoituksen kattamiseksi.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaisesti. Maksuvelvollisuus kuuluu osakkaalle, jonka omistamiin osakkeisiin vastike kohdistuu. Naapurin maksamaton vastike ei siis muutu toisen osakkaan henkilökohtaiseksi velaksi. Taloyhtiö ei voi lähettää yhdelle osakkaalle toisen osakkaan vastikelaskua ja vaatia tätä maksamaan sitä.

Tilanne voi kuitenkin vaikuttaa yhtiön yhteiseen talouteen. Jos maksamattomia vastikkeita ei saada perittyä, taloyhtiön on edelleen huolehdittava menoistaan. Se voi joutua käyttämään kassavarojaan, järjestämään lisärahoitusta tai päättämään vastikkeiden keräämisestä taloudellisen tilanteen korjaamiseksi.

Mahdolliset lisävastikkeet määräytyvät yhtiöjärjestyksen ja asianmukaisten päätösten perusteella. Osakkaiden maksuosuudet eivät välttämättä ole yhtä suuret, sillä vastikeperusteena voi olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala tai osakkeiden lukumäärä.

Maksamattomien vastikkeiden vaikutus riippuu muun muassa taloyhtiön koosta, kassatilanteesta ja siitä, kuinka pitkään maksut jäävät saamatta. Pienessä taloyhtiössä yhden osakkaan vastikkeet voivat muodostaa suuren osan yhtiön kuukausittaisista tuloista. Suuressa taloyhtiössä yhden huoneiston maksuviivästys ei välttämättä tunnu heti, mutta useiden osakkaiden pitkittyneet vastikerästit voivat aiheuttaa merkittävän kassavajeen.

Esimerkkilaskelma: 2 400 euroa maksamattomia vastikkeita

Oletetaan, että neljän huoneiston taloyhtiössä yhden huoneiston vastike on 400 euroa kuukaudessa. Jos osakas jättää vastikkeensa maksamatta kuuden kuukauden ajalta, taloyhtiöltä jää saamatta yhteensä 2 400 euroa.

Jos taloyhtiö joutuu kattamaan 2 400 euron kassavajeen ylimääräisellä vastikkeella, lisämaksu määräytyy yhtiöjärjestyksen vastikeperusteiden mukaisesti. Neljän yhtä suuren huoneiston taloyhtiössä summa vastaisi laskennallisesti 600 euroa huoneistoa kohden. Maksamatta jättäneen osakkaan maksuvelvollisuus ei kuitenkaan poistu, eikä hänen velkaansa siirretä suoraan muiden osakkaiden vastuulle.

Todellisuudessa tilanne ei ole näin suoraviivainen. Taloyhtiö voi käyttää kassavarojaan, saada rästit myöhemmin perittyä tai kattaa rahoitustarpeen muulla tavoin. Lisäksi mahdolliset lisävastikkeet on määrättävä yhtiöjärjestyksen vastikeperusteiden ja asianmukaisen päätöksenteon mukaisesti.

Esimerkki havainnollistaa, miksi maksamattomiin vastikkeisiin kannattaa puuttua ajoissa. Mitä pidempään maksut jäävät saamatta, sitä suuremmaksi taloyhtiön rahoitustarve voi kasvaa.

Taloyhtiön kannattaa seurata vastikkeiden maksutilannetta säännöllisesti. Jos vastike jää maksamatta, isännöitsijän tai taloyhtiön maksuliikennettä hoitavan tahon on syytä selvittää tilanne sovittujen käytäntöjen mukaisesti. Yksittäisen maksun viivästyminen voi johtua esimerkiksi unohduksesta, muuttuneista maksutiedoista tai tilapäisistä talousvaikeuksista. Maksumuistutus ja yhteydenotto osakkaaseen voivat riittää tilanteen korjaamiseen.

Jos maksut jäävät edelleen suorittamatta, taloyhtiö voi ryhtyä perintätoimiin. Maksamattomista vastikkeista voidaan periä lain ja sopimusehtojen mukaisia viivästyskorkoja sekä perintäkuluja. Hallituksen on tärkeää saada ajantasainen tieto vastikerästeistä ja niiden kehityksestä. Vastikesaatavien seuranta kuuluu taloyhtiön talouden hoitoon, eikä ongelman käsittelyä kannata siirtää kuukausiksi eteenpäin.

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaan maksamattomat yhtiövastikkeet voivat olla peruste huoneiston ottamiselle taloyhtiön hallintaan. Hallintaanotto ei tapahdu automaattisesti tietyn kuukausimäärän jälkeen. Oikeuskäytännössä noin kolmen kuukauden maksamattomat vastikkeet ovat voineet muodostaa riittävän perusteen hallintaanotolle. Tilanne arvioidaan kuitenkin tapauskohtaisesti, eikä huoneistoa saa ottaa yhtiön hallintaan, jos laiminlyönnillä on vain vähäinen merkitys.

Ennen hallintaanottopäätöstä hallituksen on annettava osakkaalle kirjallinen varoitus. Jos huoneisto on vuokrattu tai muuten luovutettu toisen käyttöön, varoitus on annettava tiedoksi myös laissa tarkoitetulle vuokralaiselle tai muulle käyttöoikeuden saaneelle. Varoituksessa on ilmoitettava hallintaanoton peruste ja mahdollisuus huoneiston ottamiseen yhtiön hallintaan. Jos osakas maksaa rästit viivytyksettä varoituksen saatuaan, hallintaanottoon ei ole enää kyseisellä perusteella oikeutta. Osakas voi silti joutua korvaamaan laissa tarkoitetut varoituksesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta aiheutuneet kustannukset.

Jos maksulaiminlyönti jatkuu ja lain edellytykset täyttyvät, hallitus voi viedä asian yhtiökokouksen päätettäväksi.

Huoneiston hallintaanotto ei tarkoita sitä, että osakas menettäisi asuntonsa omistusoikeuden. Taloyhtiö saa määräajaksi oikeuden hallita huoneistoa, mutta osakkeet pysyvät edelleen omistajallaan. Hallintaanotto voi kestää enintään kolme vuotta. Kun huoneisto on otettu yhtiön hallintaan, hallituksen on lähtökohtaisesti vuokrattava se käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle.

Vuokratuloista voidaan lain mukaisesti kattaa esimerkiksi hallintaanotosta aiheutuneita kustannuksia, maksamattomia yhtiövastikkeita sekä hallinnassaolon aikana erääntyviä vastikkeita. Mahdollinen ylijäämä on tilitettävä osakkaalle. Hallintaanotto voi auttaa taloyhtiötä saamaan vastikesaataviaan takaisin, mutta siihen liittyy myös kustannuksia ja oikeudellisia menettelyvaatimuksia. Siksi hallituksen kannattaa arvioida tilanne huolellisesti ennen päätöksenteon käynnistämistä.

Taloyhtiön ei tarvitse turvautua huoneiston hallintaanottoon saadakseen maksamattomia vastikkeita perittyä. Saatavaa voidaan periä tavanomaisin perintäkeinoin ja tarvittaessa käräjäoikeuden kautta. Jos osakas ei maksa velkaansa vapaaehtoisesti, taloyhtiö voi hakea saatavalleen tuomioistuimen ratkaisun. Täytäntöönpanokelpoisen ratkaisun perusteella saatavaa voidaan periä ulosotossa.

Perintä ei kuitenkaan aina johda siihen, että taloyhtiö saa kaikki rahansa takaisin. Lopputulokseen vaikuttavat velallisen maksukyky, varallisuus ja muut velat. Taloyhtiön kannattaa myös arvioida perinnästä aiheutuvat kustannukset. Jos osakkaan maksukyky on heikko, hallituksen on hyvä selvittää käytettävissä olevat vaihtoehdot ja niiden vaikutukset yhtiön talouteen.

Maksamattomat vastikkeet voivat vaikuttaa myös asuntokauppaan. Ostajan on tärkeää tarkistaa isännöitsijäntodistuksesta, onko huoneistoon kohdistuvia maksamattomia yhtiövastikkeita. Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:ssä säädetään uuden omistajan vastuusta edellisen omistajan maksamattomista vastikkeista. Uusi omistaja voi joutua vastaamaan yhdessä aiemman omistajan kanssa tietyistä erääntyneistä vastikkeista laissa säädettyyn enimmäismäärään asti.

Uuden omistajan vastuu voi koskea omistusoikeuden siirtymiskuukauden lisäksi sitä välittömästi edeltävien viiden kuukauden vastikkeita. Vastuun kannalta merkitystä on myös sillä, mitä vastikerästeistä on merkitty isännöitsijäntodistukseen. Ostajan ei siis kannata olettaa, että kaikki vanhan omistajan vastikerästit jäävät automaattisesti myyjän vastuulle. Mahdolliset maksamattomat vastikkeet on syytä selvittää ennen kaupantekoa ja huomioida kaupan ehdoissa.

Taloyhtiön hallituksella on vastuu yhtiön hallinnon sekä kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Isännöitsijä puolestaan huolehtii tehtäviinsä kuuluvasta päivittäisestä hallinnosta ja talouden hoidon järjestämisestä. Vastikerästien seurannassa kannattaa tarkastella sekä maksamattomien vastikkeiden määrää että taloyhtiön kokonaisrahoitusta. Hallituksen on hyvä tietää, kuinka pitkään avoimia saatavia on ollut maksamatta ja millaisia toimenpiteitä niiden perimiseksi on tehty.

Erityisen tärkeää tämä on silloin, kun taloyhtiöllä on suuria korjaushankkeita, lainanhoitomenoja tai muuten tiukka kassatilanne. Maksamattomat vastikkeet voivat vaikeuttaa suunniteltujen menojen hoitamista, vaikka yhtiön talousarvio olisi alun perin laadittu tasapainoiseksi.

Osakkaan näkökulmasta olennaista on, että taloyhtiön taloutta hoidetaan suunnitelmallisesti ja vastikerästeihin puututaan yhdenmukaisin käytännöin. Näin voidaan vähentää riskiä, että yksittäisen osakkaan maksulaiminlyönti aiheuttaa ylimääräisiä kustannuksia koko yhtiölle.

Huoneiston hallintaanotto edellyttää lain mukaista menettelyä. Maksamattomien vastikkeiden määrä ja laiminlyönnin merkitys arvioidaan tapauskohtaisesti.

Lähteet

• Finlex: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku – yhtiövastike
• Finlex: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 8 luku – huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan
• Oikeus.fi – oikeudenkäynti ja velkomusasiat
• Ulosottolaitos – velan perintä ulosotossa