Taloyhtiön katolta putoava lumi ja jää: kuka vastaa vahingoista?

– Taloyhtiö vastaa siitä, että katolta putoava lumi ja jää eivät aiheuta vaaraa pihalla, kulkuväylillä tai rakennuksen vieressä.
– Huoltoyhtiölle voidaan sopia tehtäviä, mutta sopimuksen pitää kuvata myös seuranta ja toimintaketju, jotta vastuut ja käytännön työ eivät jää epäselviksi.
– Lumitilannetta ja ohjeita lumenpudotuksen tarpeen arviointiin voi seurata vesi.fi-palvelussa.

Taloyhtiön arjessa “katon lumikuorma” tarkoittaa usein kahta eri asiaa: katon kuormitusta ja rakenteiden kestävyyttä sekä toisaalta sitä, että lumi ja jää irtoavat hallitsemattomasti ja putoavat pihalle. Keskitymme nyt erityisesti putoavan lumen ja jään aiheuttamiin vaaratilanteisiin, vastuisiin ja siihen, miten hallitus, isännöitsijä ja huoltoyhtiö voivat sopia käytännön tekemisestä niin, että turvallisuus paranee ja vastuunjako pysyy selkeänä.

Usein taloyhtiön vastuuvakuutus korvaa taloudellisia vahinkoja, mutta vakuutus ei poista tarvetta hoitaa turvallisuusvelvoitteita käytännössä. Siksi yhtiön kannattaa varmistaa, että seuranta, päätöksenteko ja toimet ovat selkeästi organisoituja, ja että sovituista asioista jää kirjaukset.

Mitä tämä tarkoittaa hallitukselle ja isännöitsijälle käytännössä?

1. Riskin tunnistaminen: missä kohdissa putoava lumi ja jää voivat osua kulkureiteille, sisäänkäynteihin tai pysäköintiin.
2. Seuranta ja reagointi: kuka seuraa lumitilannetta, millä aikavälillä, ja kuka käynnistää toimet, kun riski kasvaa.
3. Sopimukset: mitä huoltoyhtiö tekee, ja mitä se tekee sen takia, että siitä on sovittu. Erityisesti seurannan ja toimenpiteiden käynnistämisen pitää näkyä kirjallisesti.
4. Dokumentointi: havainto, päätös ja tehty toimi kirjataan. Tämä parantaa myös riskienhallintaa ja vastuunjaon selkeyttä.
5. Tiedotus ja turvallisuusjärjestelyt: asukkaille ja kiinteistöllä liikkuville kerrotaan, jos vaaranpaikkoja rajataan tai kulkureittejä muutetaan.

Asunto-osakeyhtiölain lähtökohta on, että taloyhtiön johdon toiminnan pitää olla huolellista ja yhtiön etua edistävää. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ennakoitavat turvallisuusriskit tunnistetaan ja ne hoidetaan järjestelmällisesti, ei vasta vahingon jälkeen.

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa hallitusta ja isännöitsijää toimimaan huolellisesti ja edistämään yhtiön etua (AOYL 1:11). Talvella tämä konkretisoituu esimerkiksi siinä, että katolta putoavan lumen ja jään riskit seurataan ja toimenpiteet sovitaan niin, että ne käynnistyvät ajoissa.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 pykälässä (AOYL 24:1). He voivat olla korvausvelvollisia vahingosta, jonka ovat tehtävässään tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttaneet yhtiölle. Vastuu voi koskea myös vahinkoa, joka on aiheutettu osakkaalle tai muulle henkilölle rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä tahallaan tai huolimattomuudesta.

Taloyhtiön kannalta olennaista on myös käytännön näkökulma: jos vahinko sattuu, esiin nousee nopeasti kysymys siitä, miten riskiä seurattiin, mitä sovittiin ja mitä tehtiin. Siksi sopimusten sisältö, valvonnan järjestäminen ja dokumentointi ovat talviturvallisuudessa keskeisiä.

Tapaus havainnollistaa taloyhtiön kannalta yhden käytännön asian: jos vastuita ei ole sovittu selkeästi ja kirjallisesti, ne eivät “siirry” arjessa huoltoyhtiölle, vaikka huolto hoitaisi kiinteistöä muuten kattavasti.

Siksi huoltosopimuksen kirjaukset ratkaisevat. Seuraavaksi käydään läpi, mitä huoltoyhtiö voi olla velvollinen tekemään ja mitä sopimuksessa pitää lukea, jotta seuranta ja toimenpiteiden käynnistäminen ovat oikeasti sovittuja tehtäviä.

Taloyhtiö vastaa kiinteistön turvallisuuden järjestämisestä. Huoltoyhtiö tai muu palveluntuottaja vastaa niistä tehtävistä, joista on sovittu huoltosopimuksessa ja jotka se ottaa hoitaakseen sopimuksen perusteella. Oikeustapaus KKO 2007:62 osoittaa, että jos lumen ja jään poistaminen katolta sekä siihen liittyvä seuranta eivät sisälly sovittuihin tehtäviin, taloyhtiön pitää huolehtia toimenpiteistä tarvittaessa.

Tämän takia huoltosopimuksen pitää kuvata lumen ja jään osalta sekä tekeminen että seuranta. Kun kirjaukset jäävät ylätasolle, käytännön vastuu ja toimintaketju jäävät helposti epäselviksi.

Mitä huoltosopimuksesta kannattaa tarkistaa lumen ja jään osalta?

1. Seuranta. Kuka seuraa lumitilannetta, miten usein ja millä tavalla, esimerkiksi tarkastuskäynnit ja kirjauskäytäntö.
2. Toimenpiteiden käynnistäminen. Kuka tekee päätöksen ja tilaa työn, missä ajassa ja mitä tehdään ensin, esimerkiksi vaara-alueen rajaaminen ja varoitusjärjestelyt.
3. Kriteerit toimille. Millä perusteilla todetaan, että pudotus tai muu toimi on tarpeen.
4. Dokumentointi ja raportointi. Miten havainnot, päätökset ja toteutetut toimet raportoidaan taloyhtiölle.
5. Poikkeustilanteet. Miten toimitaan nopeasti, jos jääpuikkoja kertyy sisäänkäynnin kohdalle tai lumi alkaa liikkua katolla kesken päivän.

VINKKI! Jos sopimuksesta ei löydy vastausta kysymykseen “kuka seuraa ja kuka käynnistää toimet”, sopimusta kannattaa täsmentää.

Kun vastuut ja toimintaketju on sovittu, seuraava käytännön kysymys on turvallisuus. Seuraavaksi käydään läpi, miten lumenpudotus järjestetään niin, että katto, tekijät ja ohikulkijat pysyvät turvassa, ja mitä vaara-alueen rajaamisessa pitää ottaa huomioon.

Lumen ja jään poistossa korostuu suunnittelu. Ammattilaisen käyttäminen vähentää sekä henkilövahinkojen että kattopintojen vaurioiden riskiä, kun työ tehdään hallitusti ja olosuhteet huomioiden. Luminen ja jäinen katto on liukas, alusta voi pettää ja lumi voi lähteä liikkeelle äkillisesti. Taloyhtiön kannattaa hoitaa lumenpudotus järjestettynä työnä, ei tilanteen mukaan improvisoiden.

Taloyhtiön tehtävänä on varmistaa, että työn tekijällä on riittävät lähtötiedot. Käytännössä tämä tarkoittaa tietoja kattorakenteista ja kattomateriaalista sekä niistä kohdista, joissa liikkuminen on erityisen riskialtista. Samalla on hyvä sopia, miten työn aikana havaituista vaurioista ilmoitetaan. Katolta voi löytyä esimerkiksi jään aiheuttamia vaurioita peltikatteiden saumoissa tai irronneita kiinnikkeitä.

Työn suurin riski kohdistuu usein alapuoliseen piha-alueeseen. Lumi ja jää voivat pudota tai sinkoutua yllättävän kauas räystäältä, ja putoaminen voi alkaa kesken työn. Siksi vaara-alue kannattaa mitoittaa käytännön mukaan ja rajata selkeästi.

Näin lumenpudotus kannattaa järjestää vaihe vaiheelta

1. Valmistelu. Sovitaan tekijä, ajankohta ja työn rajaus. Tarkistetaan kulkureitit, sisäänkäynnit ja pysäköinti rakennuksen vieressä.
2. Vaara-alue. Rajataan alue selkeillä kulkuesteillä ja varoituskylteillä. Tarvittaessa ohjataan jalankulkijoille väliaikainen turvallinen reitti.
3. Työn aikainen turvallisuus. Huolehditaan siitä, että alue pysyy rajattuna koko työn ajan. Vilkkaissa kohdissa kannattaa järjestää erillinen valvonta, jotta rajausten noudattaminen ei jää sattuman varaan.
4. Jälkitarkastus. Tarkistetaan, että riskialueet ovat puhtaat ja että sisäänkäynnit, poistumistiet ja kulkuväylät ovat turvalliset.
5. Kirjaus. Merkitään ylös, milloin työ tehtiin, kuka sen teki ja mitä havaintoja syntyi. Tämä on käytännöllistä kunnossapidon kannalta ja selkeyttää vastuunjakoa, jos myöhemmin ilmenee kysymyksiä.

Taloyhtiön hallitus pystyy huolehtimaan kiinteistön turvallisuudesta ilman erityisiä ponnisteluja kun riskit on tunnistettu. Käyttämällä valmiita, hyviä kiinteistönhuollon sopimusmalleja ja muokkaamalla niistä tarpeeksi yksityiskohtaisen, omaan kiinteistöön soveltuvan sopimuksen sekä seuraamalla sen toteutumista, varmistutaan, että ensisijainen vastuu kiinteistön turvallisuudesta säilyy kiinteistönomistajalla eli taloyhtiöllä. Vaikka taloyhtiö voi joutua korvausvastuuseen, se ei tarkoita, että hallituksen jäsenet olisivat henkilökohtaisesti silloin vastuussa.

Lumitilanteen kehittymistä voi seurata vesi.fi-sivustolla.

Tekstin tarkastaja:

MARKUS TALVIO
Toimitusjohtaja, OTM
Kiinteistölakimies
Jurinet Oy Lakiasiaintoimisto