Mikä on taloyhtiön hallituksen vastuu kattojen lumikuorman aiheuttaessa vahinkoja?

Katoille kertyvä lumikuorma vaihtelee suuresti maan eri osissa. Lumikuorman paino otetaan toki huomioon jo rakennesuunnittelussa ja siksi asuinrakennusten katot eivät ole erityisen suuressa romahdusvaarassa lumen painon vuoksi. Sen sijaan paljon yleisempi, kaikkia kiinteistöjä koko maassa koskeva riski on katolle kertyneen lumen ja jään hallitsematon putoaminen maahan ja siitä mahdollisesti aiheutuvat, huomattavatkin henkilö- ja/tai omaisuusvahingot.

Katolta putoava lumi ja jää aiheuttavat vaaraa kaikille rakennuksen lähellä liikkuville henkilöille. Myös merkittävien omaisuusvahinkojen riski on huomattava, varsinkin silloin kun kiinteistön omat pysäköintipaikat sijaitsevat rakennuksen lähellä tai ollaan kaupunkialueella, jossa kiinteistön vieressä on käytössä kadunvarsipaikoitus.

Katolta liikkeelle lähtevät lumet eivät aina putoa suoraan räystäältä kohtisuoraan alas, vaan saattavat singota melkoisella vauhdilla useammankin metrin päähän rakennuksen seinästä, riippuen rakennuksen korkeudesta, kattokaltevuudesta sekä lappeen että räystään pituudesta.

Kiinteistönomistaja on vastuussa kaikista katolta putoavan lumen ja jään aiheuttamista vahingoista. Taloyhtiöissä tämän vastuun viime kädessä kantavat taloyhtiön hallituksen jäsenet sekä isännöitsijä.

Yleensä taloyhtiön vastuuvakuutus korvaa taloudelliset vahingot, mutta hallituksen huolimattomuus voi muuttaa tilanteen niin, että vahingosta joutuu osittain vastuuseen myös yksittäiset hallituksen jäsenet. Huolimattomuus saattaa johtaa myös rikosvastuuseen.

Asunto-osakeyhtiölaki lähtee siitä, että kaikessa toiminnassaan yhtiön johdon eli hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua (AOYL 1:11).

Hallituksen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuusta on säädetty Asunto-osakeyhtiölain 24. luvun 1. pykälässä. Hallituksen jäsen ja isännöitsijä ovat korvausvelvollisia vahingoista, jotka he ovat edellä mainitun huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttaneet yhtiölle (AOYL 24:1). Taloyhtiöillä on ns. korostunut huolellisuusvastuu sen pyrkiessä estämään vahinkoja kiinteistössä ja sen alueella.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jotka hän on tehtävässään muuten, joko asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla, tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos menettelystä vastuussa oleva ei pysty osoittamaan menetelleensä huolellisesti (AOYL 24:1).

Ohessa Korkeimman oikeuden antama päätös vuodelta 2007 koskien hallituksen jäsenen vastuuta:

"Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty." KKO:2007:62

Hallituksen jäsen voi joutua vastuuseen, mikäli huoltoyhtiön kanssa tehty sopimus on kirjauksiltaan liian ylimalkainen. Kiinteistönomistajan vastuuta kiinteistön turvallisuudesta ei voi siirtää huoltoyhtiölle, mutta huoltotehtävät ovat siirrettävissä. Palvelun tuottajalla puolestaan on vastuu töiden suorittamisesta ainoastaan huoltosopimuksen mukaisesti.

Ei siis riitä, että sopimustekstissä mainitaan pelkkä lumen ja jään poisto katolta tarpeen niin vaatiessa. Sopimuksessa on oltava maininta myös siitä, että aktiivinen lumitilanteen seuraaminen, ns. valvontavastuu talven mittaan kuuluu huoltoyhtiölle – se ei ole ainoastaan heidän oikeutensa vaan myös velvollisuutensa.

Vain näin voidaan olla varmoja siitä, että tarvittavat toimenpiteet katolla vahinkojen estämiseksi saadaan viivytyksettä työn alle ja mikäli kaikesta huolimatta vahinkoa aiheutuu, vastuu on rajattu sopimuksella huoltoyhtiölle.

Turvalliseen lumenpudotukseen kuuluu ammattilaisavun käyttäminen. Näin työlle saadaan selkeä suunnitelma ja samalla varmemmin säästytään katon vaurioitumiselta työn aikana. Samalla voidaan olla varmoja siitä, että myös työturvallisuudesta on huolehdittu asianmukaisesti. Jäinen ja luminen katto, kenties kymmenienkin metrien korkeudessa, on työskentely-ympäristönä haastava jopa ammattilaiselle.

Kiinteistönomistajan on toki annettava riittävät ohjeet katolla työskentelyä varten muun muassa kattorakenteista ja -materiaalista sekä muista mahdollisista huomioonotettavista erityisolosuhteista. Lumenpudotustyön aikana voidaan havaita myös syntyneet mahdolliset vahingot, esim. jään aiheuttamat vauriot peltikatteiden saumoissa.

Lumen ja jään äkillinen liikkeellelähtö katolla saattaa aiheuttaa hengenvaarallisia tilanteita niin työn suorittajalle itselleen kuin pahaa-aavistamattomille ohikulkijoillekin. Ohikulkijoiden turvallisuudesta on huolehdittava muun muassa rajaamalla vaara-alue kiinteistön vierestä selkeästi näkyvin kulkuestein ja varoituskyltein. Jalankulkijoille on siis osoitettava työn ajaksi toinen, vaaraton kulkureitti.

Talvikunnossapitoon kuuluu myös liukkauden torjunta sekä riittävästä valaistuksesta huolehtiminen. Huomioitavaa on, että sama huolellisuusvelvoite ja vahingonkorvausvastuu koskevat myös näitä. Hiekoituksella ja hyvällä valaistuksella ehkäistään talvikauden yleisimpiä tapaturmia eli liukastumisia. Tyypillisimmät seuraukset liukastumisesta ovat luun murtumia tai venähdyksiä, erityisesti käsi-, kylki- tai nilkkavammat ovat yleisiä. Pahimmillaan liukastumisesta voi kuitenkin seurata vakava kallovamma tai jopa menehtyminen. THL:n mukaan vuosittain noin 4600 potilasta joutuu vuodeosastohoitoon ja arvion mukaan 11000 on avohoidossa talviliukastumisen takia.

Taloyhtiön hallitus pystyy huolehtimaan kiinteistön turvallisuudesta ilman erityisiä ponnisteluja kun riskit on tunnistettu. Käyttämällä valmiita, hyviä kiinteistönhuollon sopimusmalleja ja muokkaamalla niistä tarpeeksi yksityiskohtaisen, omaan kiinteistöön soveltuvan sopimuksen sekä seuraamalla sen toteutumista, varmistutaan, että ensisijainen vastuu kiinteistön turvallisuudesta säilyy kiinteistönomistajalla eli taloyhtiöllä. Vaikka taloyhtiö voi joutua korvausvastuuseen, se ei tarkoita, että hallituksen jäsenet olisivat henkilökohtaisesti silloin vastuussa.

Lumitilanteen kehittymistä voi seurata vesi.fi-sivustolla.

Tekstin tarkastaja:
Markus Talvio
Jurinet Oy Lakiasiaintoimisto
Partner OTM
JuriNet