Näin vältät taloyhtiön korjauspommin – PTS auttaa ennakoimaan remontit

On inhimillistä haluta välttää isoja päätöksiä, jotka nostavat asumiskustannuksia. Mutta kun korjauksia siirretään vuodesta toiseen, taloyhtiöön alkaa kasaantua korjausvelkaa. Tämä “korjauspommi” voi purkautua yllättäen, esimerkiksi putkirikon tai julkisivun laajan vaurion muodossa, ja silloin kustannukset moninkertaistuvat.

Taloyhtiön korjaushankkeet kannattaa sisällyttää kiinteistöstrategiaan, sillä niiden vaikutus yhtiön talouteen on merkittävä. Pitkän aikavälin suunnitelma (PTS) ajoittaa remontit kustannustehokkaasti ja vähentää yllätyksiä. .

PTS-suunnitelma on oiva työkalu hankkeiden hallintaa ja se sisältää paitsi Suunnitelmallisuus osaksi korjausrakentamista -rakenneosien kuntoarvion, myös arvion korjaustarpeiden kiireellisyydestä ja kustannuksista.

Korjaus liian aikaisin on turha, liian myöhään kallis. PTS auttaa ajoittamaan remontin niin, että kustannukset pysyvät hallinnassa ja rakenneosan puutteet eivät ehdi aiheuttaa lisävahinkoja.

Kun tulevat hankkeet tiedetään ajoissa, voivat osakkaat varautua taloudellisesti ja henkisesti. Suunnitelman mukaisiin korjaustarpeisiin voidaan perustaa rahastoja, joilla hankkeen kustannukset jaetaan pidemmälle aikavälille ja vältetään yhtiön velkarasitteen paisuminen.

PTS ei ole pelkkä lista tulevista remonteista. Se sisältää kuntoarvion, arvion korjaustarpeiden kiireellisyydestä ja kustannuksista sekä ehdotuksia, mitä kannattaa tehdä samalla kertaa. Kun suunnitelma on selkeä, hallitus voi perustella päätökset faktoilla eikä mutulla.

Vuodesta 2010 lähtien asunto-osakeyhtiölaki on velvoittanut hallitukset esittämään yhtiökokoukselle selvityksen kunnossapitotarpeista (AOYL 6:3a §). Ammattilaisella teetetty kuntoarvio ja sen pohjalta laadittu PTS kattavat tyypillisesti 5–10 vuoden ajanjakson. Ne ovat hallituksen keino hoitaa lain velvoitteet ja turvata osakkaiden etu. (Lähde: Finlex.)

Suunnitelmaa tehtäessä ilmaantuneet korjaustarpeet asetetaan aikajanalle niin, että suunnitelman lukijalle selviävät vuosittaiset korjaustarpeet ja niistä aiheutuvat kustannukset.

Kustannuksien osalta on syytä huomioida, että ne perustuvat arvioon ja että arvioon sisältyy aina epävarmuus. Tämä tarkoittaa, että budjetoitaessa on varauduttava myös poikkeamiin kustannuksissa.

PTS-suunnitelmaan on hyvä sisällyttää myös arviot siitä, kuinka suurina investoinneista aiheutuvat kustannukset kohdistuvat asukkaille esimerkiksi yksikössä euro/osake/kk.

Suunnitelmallisen kiinteistönpidon mahdollistamiseksi tulee olemassa olevaa suunnitelmaa päivittää vuosittain. Tämä voidaan tehdä esimerkiksi kuntokatselmuksen avulla.

Kiinteistöjen osalta on huomioitava niiden yksilöllisyys siinäkin mielessä, että lähes aina tulee suunnitelmasta poikkeavia muutoksia ja akuutteja ongelmia. Kunnossapitosuunnitelman tehokkuutta lisää kattava kirjanpito takavuosien huoltotoimenpiteistä ja erilaisten skenaarioiden varalle tehdyt suunnitelmat.

Esimerkiksi putkirikkotilanteessa voidaan välttyä suuremmilta vahingoilta, mikäli taloyhtiössä on selkeä toimintasuunnitelma vahingon ilmetessä. Kyseinen toimintasuunnitelma voi sisältää muun muassa dokumentteja putkiston sulkujen sijainnista ja yhteystietoja alan ammattilaisiin.

Kuntoarvio perustuu ohjeiden mukaisten rakenteiden tarkasteluun, materiaaleja rikkomatta. Ohjeet määrittelevät, kuinka arvioijan tulee tarkastella kiinteistön energiataloudellista kuntoa, sisäolosuhteita, terveellisyyttä ja turvallisuutta. Lisäksi ohjeissa ehdotetaan tarvittavia korjaustoimenpiteitä. Mikäli kuntoarvio laaditaan ko. ohjeiden mukaisesti, voidaan siihen hakea korjausavustusta.

Kuntoarvio antaa taloyhtiön päättäjille kattavan kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta. Mikäli korjaustoimenpiteet ovat tarpeen, selviävät niiden ajankohdat sekä kustannusarviot kuntoarvion pohjalta laaditusta PTS-suunnitelmasta.

PTS-suunnitelman pohjalta voidaan aloittaa remontointiin valmistautuminen, eikä esimerkiksi rahoituksen hankintaa tarvitse jättää viime hetkeen.

Asiantuntijat yhteistyössä

Yleensä kuntoarvio syntyy normaalisti kolmen asiantuntijan yhteistyönä. Rakennus-, LVI- sekä sähköalaan erikoistuneet asiantuntijat käyvät kohteen läpi ohjeiden mukaan. Kuntoarvioon ei sisälly tutkimuksia tai mittauksia, vaan se perustuu aistinvaraisiin havaintoihin.

Tarpeen vaatiessa tarkastajat voivat tehdä kevyitä mittauksia, aina kuitenkin ainetta rikkomatta. Mikäli jokin kohde vaatii muun alan asiantuntijan lausuntoa, voivat varsinaiset tarkastajat suositella sitä tarkastettavaksi erikseen.

Asukkaat tuntevat kiinteistön

Määrättyjen ohjeiden mukaan laadittava kuntoarvio räätälöidään kohdekohtaisesti, asiakkaan toiveet ja tarpeet huomioiden. Kuntoarvioon sisältyvä taloyhtiön kuntotodistus tuo turvaa kaupan kaikille osapuolille.

Tästäkin syystä olisi hyvä toteuttaa taloyhtiössä asukaskysely ennen tarkastelun aloittamista. Esimerkiksi kerrostalossa tehty kysely helpottaa arvion laadintaa huomattavasti.

Kun asukkaat kertovat mahdollisista lämpötilaongelmista, yhteistilojen toimivuudesta ja antavat parannusehdotuksia, saadaan aikaiseksi hyvinkin kattava kuntoarvio.

Sinua voisi myös kiinnostaa:

• Taloyhtiöiden tulee aina laatia toimintakertomus >>
• Suunnitelmallisuus osaksi kiinteistön kunnossapitoa >>

Lähteet

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku 3a § (Finlex)
• Ympäristöministeriö: Kuntoarvion laatimisohjeet (KH 90-00394)
• Motiva: Rakennusten energiankäyttö ja korjausten ajoitus
• Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA): Korjausavustukset ja PTS