Taloyhtiö aikoo säästää putkiremontissa – yksi unohtunut selvitys voi tulla kalliiksi

Taloyhtiön hallituksessa pohditaan tulevaa putkiremonttia. Käyttövesiputket ovat ikääntyneet, ja viemäreidenkin kunto herättää kysymyksiä. Laaja linjasaneeraus vaikuttaa suurelta investoinnilta, joten hallitus alkaa selvittää edullisempia vaihtoehtoja.

Entä jos käyttövesiputket uusittaisiin ja viemärit sukitettaisiin? Kylpyhuoneet voitaisiin ehkä jättää ennalleen, eikä kaikkia rakenteita tarvitsisi avata. Ajatus kuulostaa houkuttelevalta etenkin silloin, kun taloyhtiössä halutaan välttää pitkä remontti ja suuri laina.

Vaihtoehto voi olla täysin perusteltu. Sen soveltuvuus riippuu kuitenkin putkistojen kunnosta, rakennuksen rakenteista ja märkätilojen korjaustarpeista. Ilman riittäviä tutkimuksia hallitus ei vielä tiedä, mitä kaikkea remontissa olisi tarpeen tehdä.

Viemärien sukituksessa vanhan viemäriputken sisään asennetaan hartsilla kyllästetty sukka, joka kovetetaan putken sisäpintaa vasten uudeksi, itsekantavaksi putkirakenteeksi. Menetelmän soveltuvuus riippuu muun muassa vanhan putkiston kunnosta ja rakenteesta. Menetelmän etuna on, ettei vanhoja viemäreitä yleensä tarvitse purkaa samalla tavalla kuin perinteisessä uusimisessa. Käyttövesiputket voidaan puolestaan uusia esimerkiksi uusia reittejä pitkin, jolloin rakenteiden avaamista voidaan joissakin kohteissa vähentää. Kumpikaan toimenpide ei kuitenkaan itsessään korjaa kylpyhuoneen puutteellista vedeneristystä, vaurioituneita rakenteita tai muita märkätilan korjaustarpeita. Viemärien sukitus ei myöskään automaattisesti edellytä kylpyhuoneiden uusimista.

Jos taloyhtiön kylpyhuoneet ovat hyvässä kunnossa, niiden säilyttäminen voi olla perusteltua. Tilanne on toinen, jos märkätiloissa on jo todettu korjaustarpeita tai niiden kunnosta ei ole riittävästi tietoa. Esimerkiksi 1980-luvulla valmistuneessa taloyhtiössä osa kylpyhuoneista saattaa olla alkuperäisiä ja osa osakkaiden myöhemmin remontoimia. Huoneistojen välillä voi olla huomattavia eroja vedeneristyksissä, rakenteissa ja korjaushistoriassa. Yhden kylpyhuoneen hyvä kunto ei vielä kerro muiden tilanteesta.

Kuvitellaan taloyhtiö, jossa viemärit sukitetaan ja käyttövesiputket uusitaan. Remontti valmistuu suunnitellusti, ja kustannukset jäävät pienemmiksi kuin laajemmassa peruskorjauksessa. Muutaman vuoden kuluttua useissa alkuperäisissä kylpyhuoneissa ilmenee korjaustarpeita. Taloyhtiö joutuu selvittämään märkätilojen kuntoa ja suunnittelemaan uusia töitä, vaikka putkiremontista on kulunut vasta vähän aikaa.

Tällöin korjauksia voidaan joutua toteuttamaan erillisinä hankkeina. Uudet suunnitelmat, työmaajärjestelyt, valvonta ja mahdolliset rakenteiden avaamiset aiheuttavat kustannuksia. Osa niistä olisi voitu mahdollisesti välttää, jos tarkoituksenmukaiset työt olisi yhdistetty samaan korjaushankkeeseen. Kaikkia kylpyhuoneita ei silti tarvitse uusia putkiremontin yhteydessä. Taloyhtiön kannattaa selvittää, millaisia korjaustarpeita märkätiloissa on odotettavissa ja miten niiden ajoitus vaikuttaa eri vaihtoehtojen kokonaiskustannuksiin.

Taloyhtiön korjaushankkeen valmistelu alkaa lähtötilanteen selvittämisestä. Kiinteistön kuntoarvio antaa yleiskuvan rakennuksen ja sen järjestelmien kunnosta sekä tulevista korjaustarpeista. Se tehdään pääasiassa rakenteita rikkomattomin menetelmin. Putkiremontin suunnittelussa tarvitaan usein tarkempia kuntotutkimuksia. Putkiston kuntotutkimuksessa voidaan hyödyntää esimerkiksi viemäreiden kuvauksia, putkien seinämäpaksuuden mittauksia ja materiaalinäytteitä. Tutkimusten avulla arvioidaan putkiston kuntoa ja korjaustarvetta, mutta varsinainen korjausmenetelmä valitaan myöhemmässä suunnittelussa.

Märkätilojen kuntoa voidaan puolestaan selvittää tarkastuksilla ja tarvittaessa rakenteisiin kohdistuvilla tutkimuksilla. Pintakosteusmittaus voi auttaa tunnistamaan jatkoselvitystä vaativia kohtia, mutta se ei yksin osoita vedeneristyksen kuntoa tai rakenteiden vauriottomuutta. Tutkimusten laajuus pitää määritellä kohteen mukaan. Kaikkien kylpyhuoneiden rakenteita ei ole tarpeen avata varmuuden vuoksi, mutta pelkkä silmämääräinen tarkastus ei välttämättä anna riittäviä tietoja laajan korjaushankkeen suunnitteluun.

Taloyhtiön kannattaa kiinnittää huomiota siihen, kuka kuntotutkimukset tekee ja millaisella osaamisella remontti suunnitellaan ja toteutetaan. Tutkimuksen luotettavuuteen vaikuttavat tekijän koulutus, kokemus, käytetyt tutkimusmenetelmät ja kyky tulkita havaintoja. Pelkkä edullinen tarjous ei kerro, saako taloyhtiö päätöksenteon kannalta riittävät tiedot.

Kuntotutkijan osaamista voidaan arvioida esimerkiksi FISEn myöntämien henkilöpätevyyksien avulla. Kosteusvaurion kuntotutkijan pätevyys on yksi osoitus rakenteiden kosteusvaurioiden tutkimiseen liittyvästä osaamisesta. Putkistojen tutkimiseen tarvitaan puolestaan nimenomaan vesi- ja viemärijärjestelmien tuntemusta. Kaikkiin kuntotutkimuksiin ei ole lakisääteistä henkilöpätevyyttä tai sertifiointivaatimusta. Taloyhtiön kannattaa siksi selvittää, millainen koulutus, kokemus ja mahdollinen henkilöpätevyyden osoitus kyseiseen tutkimustehtävään soveltuu.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän on toimittava huolellisesti ja edistettävä yhtiön etua. Tämä huolellisuusvelvollisuus koskee myös putkiremontin valmistelua. Hallituksen on huolehdittava siitä, että korjausvaihtoehtoja arvioidaan riittävien tietojen perusteella ja päätöksenteossa huomioidaan taloyhtiön etu.

Käytännössä huolellinen toiminta tarkoittaa esimerkiksi tarvittavien kuntotutkimusten tilaamista, asiantuntijoiden osaamisen varmistamista sekä korjausvaihtoehtojen kustannusten ja riskien vertailua. Hallituksen kannattaa myös dokumentoida, millaisiin selvityksiin päätösesitykset perustuvat ja miksi tiettyä korjaustapaa suositellaan.

Huolellisuusvelvollisuus ei edellytä hallituksen jäseniltä rakennusteknistä erityisosaamista eikä takaa, ettei remontissa voisi ilmetä ongelmia. Hallituksen jäsen tai isännöitsijä voi kuitenkin joutua henkilökohtaiseen vahingonkorvausvastuuseen, jos hän on tehtävässään tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle vahinkoa rikkomalla johdon huolellisuusvelvollisuutta. Vastuun syntyminen edellyttää myös syy-yhteyttä menettelyn ja aiheutuneen vahingon välillä. Pelkkä jälkikäteen epäonnistuneeksi osoittautunut korjausratkaisu ei vielä osoita huolellisuusvelvollisuuden rikkomista.

Kun rakennuksen kunnosta on riittävästi tietoa, taloyhtiö voi vertailla korjausvaihtoehtoja hankesuunnittelussa. Tarkasteltavana voivat olla esimerkiksi putkien perinteinen uusiminen, viemärien sukitus, käyttövesiputkien uusiminen tai näiden yhdistelmät. Vertailussa on huomioitava remontin hinnan lisäksi korjausten arvioitu käyttöikä, tulevat kunnossapitotarpeet ja mahdolliset myöhemmät remontit. Myös asumishaitta, työmaan kesto ja huoneistoissa tehtävien töiden laajuus vaikuttavat siihen, mikä ratkaisu on taloyhtiölle tarkoituksenmukaisin.

Halvempi urakka voi olla kokonaisuutena edullisin, jos sillä saavutetaan riittävä tekninen käyttöikä eikä lähivuosina ole odotettavissa merkittäviä lisäkorjauksia. Jos taas märkätilat ovat laajasti korjauksen tarpeessa, niiden uusiminen samassa yhteydessä voi vähentää myöhempiä päällekkäisiä kustannuksia. Suurissa ja useita korjausvaihtoehtoja sisältävissä putkiremonteissa hankesuunnittelu on tärkeä keino selvittää, mitä taloyhtiön kannattaa korjata ja millä menetelmällä. Sen pohjalta voidaan määritellä hankkeen laajuus, alustavat kustannukset ja toteutuksen aikataulu ennen yksityiskohtaista toteutussuunnittelua.

Putkiremonttia suunniteltaessa esiin nousee usein kysymys siitä, pitäisikö osakkaiden vastata itse kylpyhuoneidensa uusimisesta. Asiaa ei voida ratkaista pelkästään sillä perusteella, että kylpyhuone sijaitsee osakkaan hallitsemassa huoneistossa.

Asunto-osakeyhtiölain mukaisessa vastuunjaossa taloyhtiö vastaa lähtökohtaisesti rakennuksen rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, kun taas osakas vastaa huoneiston sisäosista. Taloyhtiön vastuulle kuuluvan rakenteen tai järjestelmän korjaaminen voi lisäksi edellyttää huoneiston sisäosien ennallistamista yhtiön perustasoon.

Osakkaan tekemät muutostyöt ja yhtiön perustasosta poikkeavat ratkaisut voivat vaikuttaa siihen, mistä kustannuksista osakas vastaa. Pelkkä osakkaan teettämä kylpyhuoneremontti ei kuitenkaan automaattisesti siirrä rakenteiden tai vedeneristyksen kunnossapitovastuuta osakkaalle. Myös yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä lain pääsäännöistä poikkeavasta kunnossapitovastuun jaosta. Siksi hallituksen ei pidä olettaa, että vanhojen kylpyhuoneiden korjaaminen voitaisiin automaattisesti jättää osakkaiden maksettavaksi. Kustannusvastuu on selvitettävä ennen korjausvaihtoehtojen lopullista vertailua.

Ennen kuin hallitus esittää yhtiökokoukselle putkiremontin toteutustapaa, sen kannattaa varmistaa, että päätöksen pohjaksi on riittävät tiedot. Erityisesti seuraaviin kysymyksiin pitäisi saada vastaukset:

• Onko käyttövesiputkien ja viemäreiden todellinen kunto selvitetty?
• Tiedetäänkö, kuinka moni kylpyhuone on alkuperäinen ja millaisia korjauksia muissa on tehty?
• Onko märkätilojen kuntoa tutkittu riittävästi eri korjausvaihtoehtojen arvioimiseksi?
• Mitä korjauksia taloyhtiössä on odotettavissa seuraavien 5–10 vuoden aikana?
• Onko vaihtoehtojen kustannuksia vertailtu myös tulevien korjaustarpeiden näkökulmasta?
• Onko kuntotutkijoiden, suunnittelijoiden, urakoitsijoiden ja valvojien tehtävään soveltuva osaaminen sekä kokemus tarkistettu?
• Miten taloyhtiön ja osakkaiden kunnossapito- ja kustannusvastuut määräytyvät?
• Onko valmistelu ja vaihtoehtojen vertailu dokumentoitu niin, että hallitus pystyy perustelemaan päätösesityksensä?

Hallitus vastaa hankkeen valmistelusta ja päätösesityksistä, mutta laajakantoiset tai olennaisesti asumiseen ja kustannuksiin vaikuttavat korjauspäätökset kuuluvat yleensä yhtiökokoukselle. Hallituksen kannattaa varmistaa myös suunnittelun ja tutkimusten tilaamiseen tarvittavat valtuudet.

Putkiremontin suunnittelussa säästöjä kannattaa etsiä, mutta vasta riittävien lähtötietojen perusteella. Kun taloyhtiö tuntee putkistojensa ja märkätilojensa kunnon, se voi valita korjaustavan, joka vastaa rakennuksen todellista tarvetta eikä perustu pelkkään alustavaan hinta-arvioon.

LUKUVINKKI:

Taloyhtiön putkiremontti – kattava opas osakkaalle

Näin vältät taloyhtiön korjauspommin – PTS auttaa ennakoimaan remontit

Asunto-osakeyhtiölaki: Kunnossapito- ja muutostyöt taloyhtiössä

Lähteet

Finlex: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009.

Kiinteistöliitto Uusimaa: Milloin putkiremontti on ajankohtainen?

Kiinteistöliitto: Putkiremonttihankkeen tärkeät valinnat ja vinkit onnistuneeseen projektiin

FISE: Kosteusvaurion kuntotutkijan pätevyys