Taloyhtiön remontti vaiheittain – näin hallitus ja osakkaat etenevät oikein

Usein jo rakennushankkeen valmisteluapua ostetaan ulkopuoliselta asiantuntijalta. Näin pyritään taklaamaan valmisteluvaiheen virheet, jotka voivat johtaa uusiin virheisiin projektin johtamisessa, työmaavalvonnassa, takuuaikaisissa katselmuksissa tai jälkitarkastuksissa.

Suuremmat remontointihankkeet etenevät taloyhtiöissä samalla tavalla. Esimerkkinä tässä artikkelissa käytetään taloyhtiön remonttia, joka kattaa julkisivupinnoitteiden, ikkunoiden, parvekeovien sekä parvekkeiden lasitusten ja kaiteiden uusimisen.

Julkisivuremontti on tyypillinen esimerkki laajasta korjaushankkeesta. Samaa etenemismallia voidaan soveltaa myös muihin suuriin yhteisiin remontteihin, kuten putki- ja kattourakoihin. Laajemmissa muutoksissa hanke voi edellyttää rakentamislupaa, joten luvan tarve kannattaa selvittää kunnan rakennusvalvonnasta jo valmisteluvaiheessa.

Taloyhtiössä tehdään kuntoarvio, jossa määritellään korjaustarpeet ja niiden kiireellisyys useiksi vuosiksi eteenpäin.

Joskus korjauksiin pakottavat yllättävät vesi- tai muut vahingot. Asukas tai taloyhtiön hallitus on voinut havaita taloyhtiön ulkoseinien pinnoitteiden ja ikkunoiden kunnon rapistumista, tai rakennus on vain ikääntynyt ja alkanut "ränsistyä".

Kuntoarvion perusteella hallitus laatii asunto-osakeyhtiölain edellyttämän kunnossapitotarveselvityksen, jossa esitetään viiden vuoden korjaustarpeet. Tarvittaessa yksittäisistä rakenteista tehdään tarkempia kuntotutkimuksia. Kuntoarvion tulokset esitellään yhtiökokouksessa, jotta osakkaat tietävät, millaisia remontteja tulevina vuosina on odotettavissa.

Korjaustarpeesta tehdään esitys isännöitsijälle tai taloyhtiön hallitukselle, jotka käsittelevät asian ja vievät sen tarvittaessa yhtiökokouksen päätettäväksi.

Päätöksentekoa edeltävään vaiheeseen kuuluu usein hankesuunnittelu, jossa selvitetään eri toteutusvaihtoehdot, alustavat kustannukset ja vaikutukset asumiseen. Isännöitsijä laatii rahoituslaskelman ja arvioi, miten hanke voidaan rahoittaa vastikkein tai lainalla.

Remontin suunnitteluvaiheessa kannattaa selvittää myös mahdolliset avustukset. Taloyhtiöille tarkoitettu uusi energia-avustus on haettavissa 28.9.2026 alkaen, ja sitä voidaan myöntää rakennuksen energiatehokkuutta merkittävästi parantaviin korjauksiin. Avustus voi olla enintään 4 000 euroa asuntoa kohden ja enintään 50 prosenttia hyväksytyistä ja toteutuneista avustettavista kustannuksista.

Jos taloyhtiössä suunnitellaan energiaremonttia, avustusmahdollisuus kannattaa selvittää jo hankkeen valmisteluvaiheessa. Lue, millaisiin toimenpiteisiin taloyhtiö voi saada energia-avustusta, mitkä ovat avustuksen ehdot ja kuinka paljon tukea voi saada.

Taloyhtiö voi tässä vaiheessa perustaa projektiryhmän, joka toimii hallituksen ja isännöitsijän tukena. Projektiryhmä ei tee sitovia päätöksiä, vaan valmistelee niitä hallitukselle ja yhtiökokoukselle. Ryhmässä on hyvä olla sekä teknistä että taloudellista osaamista, jotta se pystyy arvioimaan suunnitelmia ja tarjouksia kriittisesti.

Laajoissa hankkeissa on suositeltavaa palkata ulkopuolinen rakennuskonsultti tai projektipäällikkö ohjaamaan hankesuunnittelua ja ennakkosuunnitelmien laatimista. Näin varmistetaan, että urakkamuoto, aikataulu ja kustannusarvio perustuvat realistisiin lähtötietoihin.

Päätöksentekoa edeltävä vaihe kestää tavallisesti 1–3 kuukautta, mutta laajoissa hankkeissa jopa puoli vuotta. Korjaustoimenpiteiden suunnitteluun ja läpikäyntiin on syytä varata riittävästi aikaa ennen varsinaiseen rakentamiseen ryhtymistä.

Suunnitteluvaihe alkaa, kun taloyhtiö valitsee tarvittavat suunnittelijat ja mahdolliset kuntotutkimusten tekijät. Jo tässä vaiheessa on hyödyllistä nimetä rakennuttajakonsultti tai projektipäällikkö, joka seuraa suunnittelun etenemistä, kustannuksia ja aikataulua hallituksen puolesta.

Suunnittelu voidaan toteuttaa myös KVR-urakkana (kokonaisvastuurakentaminen), jossa urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että toteutuksesta. KVR-urakka on taloyhtiölle helppo hallinnoida, mutta tarjousten vertailu voi olla hankalaa, sillä sisältö ja laatutaso vaihtelevat. Tarjouspyynnöissä on siksi tärkeää kuvata tarkasti, mitä halutaan tehtäväksi ja millä aikataululla.

KVR-urakan rinnalla käytetään nykyään myös suunnittele ja toteuta -malleja, joissa urakoitsija osallistuu suunnitteluun rajatusti. Jos taas päätetään teettää erilliset suunnitelmat, valitaan suunnittelijat kilpailutuksen perusteella. Kilpailutuksen hoitaa yleensä isännöitsijä tai rakennuskonsultti.

Erilliset suunnitelmat teetetään niiltä osin kuin niitä tarvitaan. Julkisivuremontissa suunnitelmat laaditaan yleensä arkkitehti-, rakenne-, LVI- ja sähkösuunnittelijoiden yhteistyönä. Suunnitelmat tarvitaan sekä lupakäsittelyä että urakkakilpailua varten, ja niissä määritellään tarkasti värit, materiaalit, parvekkeiden ratkaisut sekä rakenteiden kunnostustavat.

Rakentamislupaa edellyttävässä hankkeessa on huolehdittava myös lain edellyttämistä suunnittelutehtävistä ja suunnittelijoista. Hankkeen suunnitelmien kokonaisuudesta ja yhteensovittamisesta vastaa pääsuunnittelija.

Suunnitteluvaiheen aikana pidetään muutamia suunnittelukokouksia projektiryhmän tai hallituksen kanssa. Niissä seurataan työn etenemistä ja varmistetaan, että suunnitelmat pysyvät sovitussa budjetissa. Valmistuneista suunnitelmista järjestetään yleensä ylimääräinen yhtiökokous, jossa ne esitellään ja hyväksytään tarjouskilpailun pohjaksi.

Rakennuskonsultti laatii tämän jälkeen kustannusarvion, joka perustuu vastaaviin toteutuneisiin hankkeisiin ja toimii pohjana urakoitsijoiden tarjouspyynnöille.
Suunnitteluvaihe kestää tavallisesti 2–6 kuukautta riippuen hankkeen laajuudesta.

Kun suunnitelmat ovat valmiit, valitaan yritykset, joille tarjouspyynnöt lähetetään. Jokaiselle työsuoritukselle pyritään saamaan useita tarjouksia – käytännössä noin neljästä seitsemään urakoitsijaa.

Tarjouspyynnöissä määritellään mahdollisimman tarkasti työn laajuus, aikataulu ja laatutaso. Tarjousten vertailun tekee yleensä rakennuskonsultti tai isännöitsijä, ja se esitetään hallitukselle sekä yhtiökokoukselle. Vertailussa huomioidaan hinnan lisäksi referenssit, aikataulu ja käytettävät materiaalit.

Vertailuperusteet on hyvä dokumentoida kirjallisesti ennen päätöstä. Näin varmistetaan, että päätös kestää tarkastelun myöhemminkin ja täyttää hallituksen huolellisuusvelvoitteen.

Päätöksenteon perusteet ja tarjousvertailu kannattaa dokumentoida huolellisesti, jotta hallitus pystyy perustelemaan urakoitsijavalinnan osakkaille ja yhtiökokoukselle.

Valinnan jälkeen laaditaan urakkasopimus, jossa voidaan sopia noudatettavaksi rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998. Sopimuksessa määritellään muun muassa työn laajuus, hinta, vastuut ja aikataulu.

Kilpailutusvaihe kestää tavallisesti 2–3 kuukautta, riippuen hankkeen koosta ja tarjousten määrästä.

Kun hanke etenee suunnittelusta toteutukseen, hallituksen vastuu kasvaa. Taloyhtiö toimii rakennuttajana, ja sen on huolehdittava siitä, että urakka etenee sovitun mukaisesti, aikataulussa ja budjetissa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että hallitus seuraa projektin etenemistä säännöllisesti ja varmistaa, että rakennuttajakonsultilla tai valvojalla on riittävät valtuudet valvoa työmaata yhtiön puolesta.

Rakennusvaiheen aikana tiedottaminen on yksi hallituksen tärkeimmistä tehtävistä. Osakkaille on kerrottava ajoissa työn aikatauluista, vaikutuksista asumiseen ja mahdollisista lisätöistä. Hyvä tiedonkulku vähentää ristiriitoja ja helpottaa käytännön arkea koko työmaan ajan.

Kun urakka valmistuu, pidetään loppukatselmus ja laaditaan vastaanottopöytäkirja, johon merkitään mahdolliset puutteet ja takuukorjaukset. Hallituksen tehtävä on huolehtia myös sopimuksen mukaisista takuuaikaisista tarkastuksista ja siitä, että havaitut virheet ja puutteet dokumentoidaan ja korjataan sovitusti.

Onnistunut remontti ei siis perustu pelkkään urakoitsijan ammattitaitoon, vaan huolelliseen valmisteluun, suunnitteluun ja seurantaan. Kun hallitus käyttää asiantuntijoita, dokumentoi päätökset ja tiedottaa avoimesti, hanke pysyy hallinnassa.

Lähteet: Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus Varke; Kuntaliitto, Rakennusurakan sopimusehdot; Finlex, rakentamislaki.