Taloyhtiön hallitus käytännössä: mitä se tekee ja mistä se päättää
Hallitukseen menossa? Näin ymmärrät vastuut ja päätösvallan nopeasti
Yhtiökokouksessa osakkaat valitsevat yhtiölleen hallituksen, joka edustaa osakkaita ja heidän intressejään. (Kuva Adobe Stock)
Kuka päättää korjauksista, kuka valvoo rahankäyttöä ja keneltä voi kysyä, kun asiat eivät etene? Taloyhtiössä nämä kysymykset osuvat usein hallitukseen, vaikka moni arjen tehtävä kuuluu isännöitsijälle ja isoista linjoista päätetään yhtiökokouksessa. Ja sekös turhauttaa, jos vastaukset vaihtelevat sen mukaan, keneltä kysyy.
Kun vastuut ja toimivalta ovat selkeät, hallitustyö muuttuu hallittavammaksi ja osakkaiden on helpompi arvioida, miten yhtiötä johdetaan. Mitä asunto-osakeyhtiölaki edellyttää hallitukselta, miten hallitus ja isännöitsijä jakavat tehtäviä ja milloin asia pitää viedä yhtiökokouksen päätettäväksi?
Päätösvalta lyhyesti: kenelle asia kuuluu?
Hallituksen pöydälle päätyy tyypillisesti
- selvitysten ja suunnittelun käynnistäminen (esimerkiksi kuntotutkimus, hankesuunnittelu)
- kilpailutuksen valmistelu ja tarjouspyyntöjen hyväksyminen
- sopimusten ja hankintojen tekeminen budjetin ja yhtiökokouksen linjausten rajoissa
- kunnossapidon seuranta ja valvonnan järjestäminen
- juoksevan hallinnon ohjaus isännöintisopimuksen kautta
Yhtiökokouksen päätettäväksi viedään tyypillisesti
- talousarvio, vastikkeet ja laajakantoiset linjaukset
- merkittävät korjaushankkeet ja niiden rahoitus, kuten yhtiölainan ottaminen
- olennaiset muutokset yhtiön toimintaan tai yhtiöjärjestykseen
- tilinpäätös ja vastuuvapaus
Kuka käyttää päätösvaltaa taloyhtiössä
Taloyhtiön päätösvaltaa käyttää yhtiökokous. Siellä osakkaat päättävät yhtiön kannalta keskeisistä asioista ja valitsevat hallituksen hoitamaan taloyhtiön hallintoa yhtiökokouksen linjausten mukaisesti. Hallitus tekee päätöksiä taloyhtiön arjen pyörittämiseksi ja valmistelee yhtiökokoukseen asiat, joista osakkaiden on päätettävä.
Hallitukseen ei tarvitse valita teknisten alojen asiantuntijaryhmää. Käytännössä tärkeintä on, että hallituksessa on halua perehtyä asioihin, kykyä tehdä päätöksiä yhdessä ja aikaa seurata taloyhtiön taloutta sekä kunnossapidon etenemistä.
Puheenjohtaja pitää tekemisen kasassa
Hallituksen puheenjohtaja kokoaa hallituksen arkisen työn. Puheenjohtaja sopii isännöitsijän kanssa, mitä valmistellaan seuraavaksi, kutsuu kokoukset koolle, huolehtii siitä, että päätökset kirjataan ja että sovitut asiat myös etenevät. Puheenjohtaja ei tee päätöksiä yksin, mutta varmistaa, että hallitus pystyy tekemään ne ajallaan.
Hallitus ja isännöitsijä: näin työnjako toimii arjessa
Hallitus huolehtii siitä, että yhtiön hallinto on järjestetty ja kiinteistöä pidetään kunnossa suunnitelmallisesti. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä ja siitä, että kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on järjestetty.
Käytännössä hallitus linjaa, mitä selvitetään ja millä aikataululla, hyväksyy keskeiset hankinnat ja sopimukset sekä seuraa taloutta. Hallitus seuraa myös ostettujen palveluiden, kuten isännöinnin, huollon ja urakoiden, laatua ja kustannuksia.
Isännöitsijä hoitaa taloyhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen ohjeiden mukaisesti. Tämä tarkoittaa esimerkiksi talouden seurantaa ja maksuliikennettä, kokousasioiden valmistelua, huollon ja kunnossapidon käytännön järjestelyjä sekä yhteydenpitoa osakkaisiin, asukkaisiin ja palveluntuottajiin. Työnjaon perusta löytyy isännöintisopimuksesta ja tehtäväluettelosta, joita hallituksen kannattaa hyödyntää arjen ohjauksessa ja seurannassa.
Kun taloyhtiössä jokin asia ei etene, selkeä etenemismalli auttaa. Ensin varmistetaan, kuuluuko asia isännöitsijän valmisteluun ja käytännön toteutukseen. Sen jälkeen hallitus ottaa kantaa linjaan, kustannuksiin ja aikatauluun. Jos asia on laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti asumiskustannuksiin, hallitus vie sen yhtiökokouksen päätettäväksi ja varmistaa, että osakkailla on riittävät tiedot päätöksen tekemiseen.
ARTIKKELIVINKKI! Huolellinen hallituksen jäsen >>
Mistä hallitus vastaa käytännössä?
Hallituksen tehtävä on huolehtia siitä, että taloyhtiön hallinto toimii ja kiinteistöä pidetään kunnossa. Arjessa tämä tarkoittaa erityisesti neljää asiaa:
- talouden seurantaa
- kunnossapidon suunnittelua
- sopimusten ja palveluiden valvontaa
- päätösten valmistelua yhtiökokoukselle.
Talouspuolella hallitus seuraa, että rahankäyttö pysyy sovituissa rajoissa ja että taloyhtiöllä on realistinen budjetti. Hallitus käy läpi isännöinnin tuottamia raportteja ja varmistaa, että olennaiset poikkeamat ja riskit tulevat esiin ajoissa.
Kunnossapidossa hallitus huolehtii siitä, että korjaustarpeita tunnistetaan ja selvitetään ennen kuin niistä tulee kiireisiä ja kalliita. Käytännössä hallitus ohjaa selvityksiä ja kilpailutuksia sekä varmistaa, että osakkaille on tarjolla riittävät tiedot päätöksentekoa varten.
Esteellisyys on nopea tarkistus ennen päätöstä
Hallituksen jäsen ei saa osallistua asian käsittelyyn, jos asia koskee hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa, tai jos hänelle on odotettavissa olennaista etua, joka on ristiriidassa yhtiön edun kanssa. Esteellisyys kannattaa tarkistaa aina, kun päätös liittyy omaan urakkaan, omaan huoneistoon tai omaan sopimukseen.
Info
Nämä asiat hallitus vie yhtiökokouksen päätettäväksi
Hallituksen kannattaa viedä yhtiökokoukseen asiat, joilla on laaja vaikutus tai jotka näkyvät selvästi asumiskustannuksissa. Tyypillisesti päätettäviä ovat esimerkiksi:
- talousarvio ja vastikkeiden taso
- tilinpäätös ja vastuuvapaus
- merkittävät korjaushankkeet ja niiden rahoitus, kuten lainan ottaminen
- olennaiset muutokset yhtiön toimintaan tai yhtiöjärjestykseen
Korvausvelvollisuus
Hallitustyö on vastuullista. Korvausvelvollisuus syntyy tyypillisesti silloin, jos hallituksen jäsen aiheuttaa vahinkoa tehtävässään tahallisesti tai huolimattomuudesta tai jos vahinko liittyy lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen. Perusajatus on huolellisuusvelvoite: taloyhtiön asioita hoidetaan huolellisesti yhtiön edun mukaisesti.
Taloyhtiön vakuutuksissa kannattaa huomioida hallituksen vastuuvakuutus, joka voi turvata hallituksen jäsenten taloudellista vastuuta vahinkotilanteissa.
ARTIKKELIVINKT!
- Vastuuvapaus ei aina suojaa: hallituksen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu selkeästi
- Taloyhtiön hallituksen vastuu lumikuormien aiheuttamista vahingoista >>
Toimivan taloyhtiön taustalla on hallitus, jolla on osakkaiden tuki ja isännöitsijä, jonka kanssa työnjako on selkeä. Jos taloyhtiön asiat tuntuvat jumittavan, käytännön ensiapu löytyy usein kolmesta kohdasta: tarkista isännöintisopimuksesta, kuka tekee mitä, sopikaa hallituksessa seuraava askel ja vie laajakantoinen asia yhtiökokouksen päätettäväksi riittävillä taustatiedoilla.
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat