Taloyhtiön ja osakkaan valvontavelvoitteet remonteissa
Asunto-osakeyhtiö on kiinteistönpidon kannalta osakkaan näkökulmasta huoleton asumismuoto, sillä kiinteistön ylläpidosta ja korjauksista huolehtii taloyhtiö. Toisaalta päätöksenteko esimerkiksi korjaustilanteissa on usein haasteellista, koska taloyhtiön hallitus koostuu yleensä maallikoista ja mielipiteitä siitä, mitä pitäisi tehdä, on usein monia.
Suunnitelmallisen kiinteistönpidon ja päätöksenteon kannalta tärkeää, että yhtiön hallituksella, isännöitsijällä ja osakkailla on riittävä tietopohja sekä kiinteistön ominaisuuksista että suunnitelmallisen ylläpidon ja korjaamisen periaatteista ja ratkaisuista.
Asunto-osakeyhtiölaki on muuttanut jo 2010 osakkaiden omien remonttien valvontaoikeuden valvontavelvollisuudeksi. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että luvanvaraisuus monissa hankkeissa poistui ja vastuu siirtyi kiinteistölle ja sen osakkaille itselleen.
Paikkakuntakohtaisia eroja kuitenkin myös löytyy. Isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus on entistä suuremman vastuun edessä puntaroidessaan yksittäisen osakkaan muutosilmoituksia käsitellessään ja hyväksyessään.
Menettelystä voidaan todeta, että tällä linjauksella ollaan tultu selkeästi lähemmäs sitä, mitä maankäyttö- ja rakennuslaissa kunnossapidon velvoitteista lausutaan. Lain mukaan rakennuksen kunnossapidosta vastaa rakennuksen omistaja ja tällöin käytänteen mukaan rakennuksen edustuksellisuuden periaatteella käytännössä isännöitsijä ja yhtiön toimiva hallitus ovat näiden kysymysten äärellä.
Käytännön esimerkkinä tällaisesta toimii vaikkapa uuden märkätilan rakentaminen asuinhuoneistoon, jossa vaatehuoneesta tehdään saunatila. Viranomaislupaa ei tarvita vaan muutostyölle haetaan lupa ainoastaan oman taloyhtiön hallitukselta.
Taloyhtiön on varmistuttava päätöksessään siitä, että suunnitelmat tehtävästä muutostyöstä ovat tarvittavat rakenne ym. vaikutukset huomioiva ja myös varmistuttava siitä, että suunnitelman tehnyt henkilö on ammattitaitoinen ja pätevä ja toimii työssään luvanvaraisella ja tarvittavien sertifikaattien pätevyydellä.
Pätevän tekijän lisäksi tulee vielä varmistua, että muutostyötä valvoo ammattitaitoinen valvoja. Ulkopuolisen valvojan osuus kasvattaa muutostyön kustannuksia. Valvonta tulee järjestää asianmukaisesti. Valvojaa ja hänen pätevyyttä osakas voi muutostyöhakemuksen yhteydessä esittää hallitukselle tai taloyhtiön toimiva johto voi sellaisen työn tilata ja työhön osoittaa.
Osakasremonteissa kustannukset kohdistetaan muutostyötä tekevälle osakkaalle.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Edelleen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkaan on toteutettava kunnossapitotyönsä niin, ettei niistä aiheudu haittaa eikä vahinkoa eivätkä yhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet niiden johdosta rikkoudu.
Osakas voi joutua ns. isännänvastuuseen tilaamansa urakoitsijan työstä, jos remontista aiheutuu ongelmia yhtiön rakenteisiin.
Kaiken tämän valossa on monissa taloyhtiöissä vielä päätöksenteon prosesseissa prosessien kirkastamiselle varaa. Vallitseva käytäntö tällä hetkellä taloyhtiöiden välillä on vielä sangen kirjavaa siinä, miten osakkaan tekemän kunnossapitotoimen päätöksentekoprosessi ja vastuurajat kulkevat. Taloyhtiöt, jotka hoitavat isännöintivastuunsa vielä täysin itse, saattavat kulkea jo hieman kaltevalla pinnalla kaikkien velvoittavien säännösten seurannan arkipaineissa. Toivoa sopii, ettei mikään tärkeä velvoite mene ohi osaamattomuudesta johtuen ja sen myötä aiheuteta vahinkoa koko taloyhtiölle.
Katja Pesonen
hallitusammattilainen, KTM, BBA, IAT, HHJ
sekä Suomen vuokranantajat ry:n hallituksen jäsen
Aiheeseen liittyvää
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan tehtävät
Taloyhtiön hallituksen vastuutehtävät
Erillinen energiatodistus antaa taloyhtiölle päätösten perusteet
Mitä tarkoittaa huoneiston haltuunotto?
Asunto-osakeyhtiössä ilmenevä epätietoisuus remonttien vastuiden jakautumisesta
Miten taloyhtiö rahoittaa korjaushankkeet?
Luetuimmat
Uusimmat