Mistä rahoitus taloyhtiön korjaushankkeeseen?

Taloyhtiön osakkaat maksavat osuutensa taloyhtiöremontin kustannuksista yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Tyypillisimpiä taloyhtiön rahoitusvaihtoehtoja ovat pankkilaina sekä hankeosuus- eli niin sanotut osakassuoritukset.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi myös päättää, että korjaushankkeeseen aloitetaan jo ennen remonttia varojen kerääminen erillisellä korjausvastikkeella. Pienemmissä korjauksissa saattaa taas olla tarkoituksenmukaisinta kerätä esimerkiksi yksi ylimääräinen vastike.

Taloyhtiön korjaushankkeen rahoittamiseen on muitakin vaihtoehtoja. Tässä artikkelissa ei kuitenkaan oteta kantaa eri rahoitusvaihtoehtojen päätösmenettelyihin tai vaadittaviin kirjanpidollisiin toimenpiteisiin taloyhtiössä.

Yksi tapa korjaushankkeiden rahoitukseen on taloyhtiön hallinnassa olevien tilojen, kuten asuin- ja liikehuoneistojen myyminen tai vuokraaminen. Myös taloyhtiön hallinnassa olevien varastotilojen tai vaikka piharakennusten tai ullakkotilojen muuttaminen asuin- tai liikehuoneistoiksi ja myyminen edelleen on mahdollista.

Tällöin tulee kuitenkin tarkoin suunnitella ja selvittää, saako myymisestä tuottoa, kun muutostöistä aiheutuneet kustannukset on vähennetty. Helposti tulee ajatelleeksi muutostyön olevan helppoa ja lisäkustannukset tulevatkin yllätyksenä. Varasto tms. tilat voidaan myydä myös sellaisenaan, mutta tällöinkin taloyhtiön tulee valvoa ostajan muutostöitä.

Taloyhtiö voi myös pohtia käyttämättömän rakennusoikeuden myymistä esimerkiksi käyttöullakolta tai tonttia lohkomalla. Näiden vaihtoehtojen toteuttaminen vaatii kuitenkin paljon asiantuntemusta ja taustaselvittelyä kannattavuuden ja kirjanpidollisten asioiden suhteen.

Tilojen vuokraaminen, joko taloyhtiön osakkaille tai ulkopuolisille, on kuitenkin helppo ja varsin riskitön rahoituslähde, kun tulojen kerryttämiseen on aikaa. Mikäli taloyhtiössä on panostettu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon, ainakin hankkeen osarahoittaminen on usein mahdollista vuokratuotoilla.

Mihin käytetään hoitovastiketta ja mihin rahoitusvastiketta? Lue lakimiehen vastaus >>

Jos kiinteistössä tai tontissa on potentiaalia täydennysrakentamiseen, voi tästä löytyä yksi mahdollisuus rahoittaa taloyhtiön kalliimmat remontit. Mahdollista on myös purkaa vanha kiinteistö ja rakentaa tilalle uusi.

Purkava uudisrakentaminen tarkoittaa, että huonokuntoinen kiinteistö puretaan ja tilalle rakennetaan suurempi kiinteistö eli lähtötilannetta enemmän uutta. Vuodesta 2019 alkaen asunto-osakelain mukaan päätös ei vaadi enää osakkaiden yksimielistä päätöstä. Yhtiökokous voi päättää asiasta 4/5:n enemmistöllä.

Uudistuksella haettiin entistä enemmän toteutus- ja rahoitusvaihtoehtoja suuriin peruskorjauksiin. lisäksi se, Isännöintiliiton mukaan, turvaa kunkin osakkaan asumisen, asuntovarallisuuden arvon sekä yhtiön ja osakkaiden velkojien aseman.

Oikeusministeriön sivulta löytyy laskuri, jolla voi saada yleiskäsityksen siitä, miten eri tekijät vaikuttavat purkavan uusrakentamisen kannattavuuteen ja millaisissa taloyhtiöissä purkava uusrakentaminen voi olla kannattavaa. Laskuri ei ole kuitenkaan tarkoitettu varsinaiseen hankesuunnitteluun.

Ulkoisista rahoituslähteistä yleisin on taloyhtiön pankista nostama laina yhdistettynä asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA:n) sekä kuntien myöntämiin avustuksiin.

Lainat on aina syytä kilpailuttaa. Helposti taloyhtiön tulee otettua lainat niin sanotusta "omasta pankista". On kuitenkin syytä kilpailuttaa lainat ja samalla suorittaa pankin vaihto, mikäli parempi tarjous löytyy, sillä usein pankit vaativat koko asiakkuuden siirtämistä pankkiin, josta ko. laina otetaan. Tällaisessa tilanteessa tulee tietenkin ottaa huomioon muutos myös muiden pankkipalveluiden hinnoissa. Mikäli uudessa pankissa niin sanotut. päivittäispalvelut maksavat tai pahimmassa tapauksessa eivät toimi, voivat näin aiheutuvat lisäkustannukset tehdä lainasta jopa kalliimman kuin se olisi ollut alkuperäisessä pankissa.

Valtion varoista voidaan myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia. Avustukset myönnetään asuntokannan korjaukseen sekä asuinolojen parantamiseen. Kunnan, Valtiokonttorin tai ARA:n avustuksissa jo 10 prosentin avustus on merkittävä ja se kannattaa hyödyntää.

Osalle avustuksista on määrätty hakuaika ja joitakin voi hakea ympäri vuoden. Avustuksia ovat muun muassa hissiavustus tai esteettömyysavustus (avustusta liikkumisesteen poistamiseen). Hissiavustus voidaan myöntää uuden hissin asentamiseksi kerrostaloon, jonka porrashuoneessa ei ole ennestään hissiä.

Avustuksen määrä on enintään 45 % hyväksytyistä hissin tai hissien rakentamiseen liittyvistä kokonaiskustannuksista. Lisäksi osa kunnista myöntää ylimääräisen 10 % avustuksen taloyhtiöiden hissihankkeisiin.

Lue lisää ARA-avustuksista taloyhtiöille >>

Pienimpiä taloyhtiön kunnossapito- ja korjaustöitä, kuten esimerkiksi pihatöitä tai maalaustöitä, voidaan tehdä vaikka talkoilla. Tällöin on tietenkin hyvä tarkastaa muun muassa taloyhtiön vakuutusten kattavuus ja ottaa erillinen niin sanottu talkoovakuutus.

On muistettava, että talkoisiin osallistuminen perustuu vapaaehtoisuuteen ja että ketään ei voida pakottaa yhteisiin talkoisiin. Siltä, joka ei osallistu talkoisiin, ei voida myöskään periä esimerkiksi mitään ylimääräisiä vastikkeita talkoista poissaolon vuoksi. Talkoot toimivatkin parhaiten pienessä ja muutenkin hyvässä yhteishengessä toimivassa taloyhtiössä, jossa asioita on muutenkin totuttu hoitamaan yhteisvastuullisesti, esimerkiksi porrassiivoukset.

Taloyhtiö voi myös neuvotella mainostilan myymisestä esimerkiksi julkisivuremontin aikana julkisivun suojapeitteeseen. Mainostoimistot saattavat olla kiinnostuneita isojen kaupunkien keskustoissa tai vilkkaasti liikennöidyn tien varrella sijaitsevien rakennuksien tarjoaman mainostilan mahdollisuuksista. Ratkaisevaa on siis rakennuksen sijainti.

Näiden rahoitusvaihtoehtojen – kuten tietysti muidenkin – valitseminen vaatii kriittistä tarkastelua ja kannattavuuslaskelmia, mutta myös eri alojen asiantuntijuutta ja yhteistyötä mm. kirjanpitäjien kanssa.

Lue lisää taloyhtiön suunnitelmallisesta taloudenhoidosta >>