Mitä tehdä, kun osakkaat vastustavat taloyhtiössä akuuttia remonttia?

Meiltä kiinteistöjuristeilta pyydetään aika ajoin asiantuntijalausuntoja päätöksenteon perusteeksi tilanteeseen, jossa taloyhtiössä pitäisi tehdä korjauksia tai perusparannuksia. Tällöin osa osakkaista vastustaa korjauksia, vaikka niille olisi perusteltua tarvetta, koska rakennukset alkavat ikääntyä. Jos korjauksia ei tehdä, on vaarana usein, että korjauskustannukset vain nousevat ja rakennukset vaurioituvat lisää.

Olen törmännyt taloyhtiöihin, jotka ovat niin huonosti hoidettuja, että asunnot ja rakennukset ovat lähinnä purkukuntoisia. Tilanne on osakkaiden kannalta katastrofaalinen, koska asunnolla ei ole tällöin myyntiarvoa. Joskus kyse on ihmisten ymmärtämättömyydestä, joskus puhtaasti rahasta.

Ristiriitatilanne on tyypillisimmällään silloin, kun kyseessä on pienehkö taloyhtiö, jossa puolet on myöhemmin muuttaneita osakkaita ja loput lähes alkuperäisiä vanhempia asukkaita. Nuoremmat haluaisivat remontoida rakennusta, mutta vanhemmat osakkaat eivät, koska heillä ei ole taloudellisia mahdollisuuksia lyhentää remontin rahoittamiseksi kaavailtua yhtiölainaosuutta.

Lain mukaan taloyhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Lisäksi vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä.

Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa. Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös parvekkeiden kohdalla. Jos yhtiö laiminlyö näitä velvollisuuksiaan, päästään ongelman ytimeen.

Jos yli puolet osakkaista (äänistä) vastustaa korjauksia, ei korjauksiin voida ryhtyä taloyhtiön toimesta. Toisaalta, kun päätetään peruskorjauksista ja remonteista, ei yleensä vaadita määräenemmistöpäätöstä. Toisin sanoen, jos yli puolet kannattaa korjausten aloittamista, asiasta voidaan tehdä päätös loppujen osakkaiden vastustamisesta huolimatta.

Käytännössä tällaisesta tilanteesta tekee hankalan se, että jos lopuilla osakkailla ei ole mahdollisuuksia lyhentää korjauslainaa, joutuu yhtiö taloudellisiin vaikeuksiin, ja lopulta yhtiö joutuu ottamaan osakkaiden huoneistoja hallintaan vastikkeiden maksuihin liittyvien laiminlyöntien vuoksi.

Lain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen on siis huolehdittava siitä, että rakennukset pysyvät kunnossa. Huolimaton hallitus ei huolehdi siitä, että taloyhtiö pysyy kunnossa.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Tällainen vahinko on esimerkiksi se, että joitain korjauksia ei ole tehty ajoissa ja sen vuoksi korjauskustannukset tuplaantuvat lisävahinkojen vuoksi.

Tulkintani on se, että jos hallitus on kertonut avoimesti yhtiökokoukselle, että olisi akuutti tarve tehdä korjauksia, mutta yhtiökokous päättää olla korjauksiin ryhtymättä, ei hallitus ole asiasta tietenkään vastuussa. Tämän jälkeen yksittäiset osakkeenomistajat voivat ryhtyä korjaustoimenpiteisiin tietyin edellytyksin.

Jos korjaustarve on akuutti, eikä yhtiökokous tai hallitus suostu korjauksia aloittamaan, voi osakas teettää ne. Lain mukaan osakkeenomistajan on ensin ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.

Osakkeenomistaja voi lain mukaan teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa seuraavissa tapauksissa: jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttöä ja jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin.

Toimien riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkeenomistajalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Tilanteen tekee haastavaksi lain sanamuoto, eli se, rajoittaako korjausten tekemättä jättäminen huoneiston käyttöä? Taloudellinen vahinko voisi olla yksi peruste, eli jos korjauksia ei tehdä, huoneiston arvo laskisi merkittävästi. Mutta rajoittaako se huoneiston käyttöä? Jos rajoittaa, on yhtiön korvattava osakkeenomistajalle työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Tilanne on selvä, jos rakenteissa on kosteusvaurioita ja mikrobeja. Tällöin osakas voi teettää korjaukset yhtiön kustannuksella vetoamalla terveyshaittaan.

Osakkaan kannalta ironisen lohdullista on se, että lähes jokaisesta suomalaisesta vanhasta rakennuksesta löytyy mikrobeja, jos riittävän tarkasti tutkitaan. Tätä kautta peruste on korjauksen aloittamiselle yleensä löydettävissä silloinkin, kun taloyhtiö ei halua tehdä päätöstä korjauksesta. Jokainen tilanne on kuitenkin hyvin huolellisesti arvioitava myös oikeudellisesti.

Eräissä tapauksissa osakkaat voivat itse teettää korjaukset vastoin yhtiökokouksen päätöstä ja velkoa kustannukset yhtiöltä. Kokonaan toinen asia on se, pystyykö yhtiö maksamaan kulut osakkaille, jos osalla osakkaista ei olisi varaa lyhentää korjausvastikkeitakaan.

Teksti: Markus Talvio, OTM, toimitusjohtaja, JuriNet Oy