Naapurin vieraat aiheuttavat häiriöitä – uusi laki antaa taloyhtiölle lisää keinoja

Naapurin asunnosta kuuluu toistuvasti kovaa meteliä. Porraskäytävässä oleskelevat vieraat häiritsevät muita asukkaita, ja taloyhtiön yhteisissä tiloissa sattuu vahinkoja. Hallitukselle tehdään ilmoituksia, mutta tilanne ei korjaannu.

Tällaiset tilanteet voivat olla taloyhtiölle hankalia erityisesti silloin, kun häiriöt tapahtuvat huoneiston ulkopuolella ja niiden aiheuttajina ovat asukkaan vieraat. Aiempi lainsäädäntö ei kaikissa tapauksissa antanut riittäviä mahdollisuuksia puuttua toimintaan huoneiston hallintaanoton avulla.

Lokakuun 1. päivänä 2026 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölain muutos täydensi hallintaanoton perusteita. Uudistuksen tavoitteena on mahdollistaa puuttuminen myös sellaisiin vakaviin häiriöihin, joita muiden asukkaiden tai taloyhtiön ei voida kohtuudella edellyttää sietävän.

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:ään lisättiin uusi hallintaanottoperuste. Sen mukaan huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan myös muun erittäin painavan syyn perusteella, jos tilanne rinnastuu häiritsevän elämän viettämiseen tai järjestyksen ja terveyden säilyttämiseksi annettujen määräysten rikkomiseen. Kiinteistöliiton vanhemman juristin Johanna Ylä-Monosen mukaan uusi peruste voi tulla sovellettavaksi esimerkiksi silloin, kun osakkaan tai asukkaan vieraat aiheuttavat toistuvasti haittaa muille asukkaille tai vahingoittavat taloyhtiön omaisuutta.

Kyse voi olla esimerkiksi jatkuvasta häiriköinnistä porraskäytävässä, muiden asukkaiden uhkailusta tai yhteisten tilojen toistuvasta vahingoittamisesta. Ratkaisevaa on toiminnan vakavuus, toistuvuus ja siitä aiheutuva haitta. Uudistus ei kuitenkaan tarkoita, että osakkaan tai asukkaan vieraan yksittäinen huono käytös johtaisi huoneiston hallintaanottoon. Menettelyn on täytettävä laissa säädetyt edellytykset, ja tilanne arvioidaan kokonaisuutena.

Kerrostalossa ja rivitalossa kuuluu väistämättä tavalliseen elämään liittyviä ääniä. Lasten leikit, keskustelu, kodinkoneiden käyttö ja normaali liikkuminen kuuluvat asumiseen myös silloin, kun äänet kantautuvat naapurihuoneistoon. Tilanne on toinen, jos meteli on poikkeuksellisen voimakasta, toistuvaa tai jatkuu pitkään ja aiheuttaa muille asukkaille merkittävää häiriötä. Arvioinnissa merkitystä on esimerkiksi häiriöiden ajankohdalla, kestolla ja sillä, kuinka usein niitä esiintyy.

Kiinteistöliitto korostaa, ettei uuden lain tarkoituksena ole madaltaa huoneiston hallintaanoton kynnystä. Tarkoituksena on täydentää sääntelyä tilanteissa, joissa vakava haitta on aiemmin jäänyt hallintaanottoperusteiden ulkopuolelle. Yksittäinen äänekäs ilta tai satunnainen häiriö ei siten yleensä riitä huoneiston hallintaanottoon. Taloyhtiön on pystyttävä osoittamaan, että lain mukaiset edellytykset täyttyvät.

Jos häiriöt jatkuvat, asiasta kannattaa ilmoittaa kirjallisesti isännöitsijälle tai taloyhtiön hallitukselle. Ilmoituksessa on hyvä kertoa mahdollisimman tarkasti, mitä on tapahtunut ja milloin. Häiriöpäiväkirjaan voi merkitä esimerkiksi tapahtumien päivämäärät, kellonajat, keston ja kuvauksen häiriöstä. Jos useampi asukas on havainnut saman tilanteen, heidän erilliset ilmoituksensa voivat auttaa asian selvittämisessä.

Hallituksen on tärkeää käsitellä ilmoitukset asiallisesti ja selvittää tapahtumat ennen johtopäätösten tekemistä. Pelkkä naapureiden välinen erimielisyys tai yhden henkilön kokemus häiriöstä ei automaattisesti tarkoita, että hallintaanoton edellytykset täyttyisivät. Jos tilanne sisältää väkivaltaa, vakavaa uhkailua tai välitöntä vaaraa, asiasta on ilmoitettava poliisille tai hätätilanteessa soitettava numeroon 112. Taloyhtiön sisäinen menettely ei korvaa viranomaisten toimintaa.

Huoneiston hallintaanotto tarkoittaa sitä, että taloyhtiö saa määräajaksi oikeuden hallita osakehuoneistoa. Osakkeenomistaja säilyttää omistusoikeutensa, mutta menettää hallintaanoton ajaksi oikeuden käyttää huoneistoa itse. Hallintaanotto voi kestää enintään kolme vuotta. Päätöksen tekee yhtiökokous, eikä hallitus tai isännöitsijä voi päättää hallintaanotosta yksin.

Ennen päätöstä hallituksen on annettava kirjallinen hallintaanottovaroitus osakkeenomistajalle sekä huoneistossa asuvalle vuokralaiselle tai muulle käyttöoikeuden saaneelle, jos huoneisto on tämän käytössä. Varoituksessa on ilmoitettava hallintaanoton peruste ja kerrottava mahdollisesta hallintaanotosta, jos menettely jatkuu. Jos varoituksen saanut korjaa tilanteen viivytyksettä, hallintaanottoon ei ole tämän perusteella enää aihetta. Jos häiriöt jatkuvat ja lain edellytykset täyttyvät, asia voidaan viedä yhtiökokouksen päätettäväksi.

Lokakuun lakiuudistus toi muutoksia myös hallintaanottomenettelyn tiedoksiantoon. Varoituksen ja hallintaanottopäätöksen sähköinen tiedoksianto on mahdollista, kun laissa säädetyt edellytykset täyttyvät. Sähköinen tiedoksianto ei kuitenkaan tarkoita sitä, että tavallisen sähköpostiviestin lähettäminen riittäisi kaikissa tilanteissa. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 a §:ssä säädetään tiedoksiannon edellytyksistä, joihin kuuluu myös erillinen ilmoitus toisessa sähköisessä viestintäkanavassa.

Myös hallintaanottopäätöksen tiedoksiantoa koskeva sääntely muuttui. Päätös on annettava lain edellyttämille vastaanottajille tiedoksi viipymättä. Jos päätöstä ei anneta asianmukaisesti tiedoksi, se on tehoton. Taloyhtiön kannattaa varmistaa tiedoksiantomenettelyn lainmukaisuus ennen hallintaanottoprosessin käynnistämistä. Menettelyvirheet voivat viivästyttää asian käsittelyä ja aiheuttaa yhtiölle ylimääräisiä kustannuksia.

Lakiuudistus koskee myös tilanteita, joissa huoneistoa käytetään lyhytaikaiseen vuokraukseen. Taloyhtiössä ongelmia voivat aiheuttaa esimerkiksi vaihtuvien majoittujien toistuvat häiriöt, yhteisten tilojen epäasianmukainen käyttö tai toiminnasta aiheutuvat ylimääräiset kustannukset.

Uuden sääntelyn mukaan huoneiston hallintaanotto voi tulla kyseeseen, jos asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Pelkkä lyhytaikainen vuokraaminen ei kuitenkaan automaattisesti ole hallintaanoton peruste. Taloyhtiön on arvioitava toiminnasta aiheutuvat vaikutukset ja sovellettava lain edellytyksiä tapauskohtaisesti.

Häiriötilanteiden pitkittyminen voi heikentää asumisrauhaa ja lisätä ristiriitoja taloyhtiössä. Hallituksen ja isännöitsijän kannattaa sopia selkeästä toimintatavasta, jolla häiriöilmoitukset vastaanotetaan, selvitetään ja käsitellään.

Kaikki tilanteet eivät edellytä hallintaanottomenettelyä. Usein asia voidaan ratkaista keskustelulla, huomautuksella tai muilla lievemmillä toimenpiteillä, jos häiriön aiheuttaja muuttaa toimintaansa. Jos vakavat häiriöt kuitenkin jatkuvat, taloyhtiöllä on käytettävissään myös huoneiston hallintaanotto. Lokakuun lakimuutos laajentaa sen soveltamismahdollisuuksia tilanteisiin, joissa toistuvan häiriön aiheuttajina ovat esimerkiksi asukkaan vieraat.

Hallintaanotto arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Taulukko ei tarkoita, että yksittäinen tapahtuma johtaisi automaattisesti huoneiston hallintaanottoon.

Lähteet

• Finlex: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
• Finlex: Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026
• Kiinteistöliitto: Uusi hallintaanottoperuste helpottaa häiriötilanteisiin puuttumista, 20.10.2026
• Oikeusministeriö: Asunto-osakeyhtiölain uudistus helpottaa taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumista, 29.9.2026