Taloyhtiön linjasaneeraushanke

Perinteisessä putkiremontissa käsitellään märkätilat, vesijohto- ja viemäriputkistot sekä vesikalusteet. Yleensä nämä kokevat täydellisen uusimisen koko kiinteistössä. Kaikista korjausmalleista perinteinen putkiremontti on ehdottomasti kaikkein raskain ja kallein, mutta samalla myös kaikkein täydellisin remontti. Tällaisille remonteille voidaan parhaimmillaan luvata jopa viidenkymmenen vuoden käyttöikä. Perinteistä putkiremonttia voidaan suositella siinä vaiheessa kun taloyhtiön märkätilat ovat putkien lisäksi remontin tarpeessa.

Käyttövesisaneeraus on perinteistä putkiremonttia huomattavasti kevyempi vaihtoehto, jossa uusitaan vesijohdot sekä tarpeen mukaan vesikalusteet. Viemäreihin ei tässä remontointitavassa kosketa, ja tästä syystä käyttövesisaneeraus onkin hinnaltaan edullisempi. Käyttövesisaneeraus kuitenkin tarvitsee kunnossa olevat muoviviemärit – viemäreiden kunto on käytävä tarkistamassa suunnittelijan laatiman menetelmän avulla. Käyttövesisaneerauksen etuna on vedensaannin keskeytymättömyys, lukuun ottamatta päiviä jolloin vesijohtoja kytketään.

Pinnoittaminen on nimensä mukaisesti vanhojen putkistojen sisäpuolen pinnoittamista. Pinnoitus tapahtuu käyttäen erilaisia pinnoitusmateriaaleja. Putkistonkunnostustyössä pystytään säästämään huonetilojen vanhat pinnat ja seinärakenteet, sillä menetelmän takia ei jouduta uusimaan rikottuja pintoja, ellei seinä- ja lattiapintojen uudistamisesta ole sovittu. Pinnoitustyö on edullisin versio silloin kun tehtävät toimenpiteet eivät käsitä kuin putkien sisäpuolisen pinnoitustyön.

Tapauskohtaisesti on mahdollista yhdistää erilaisia remonttivaihtoehtoja keskenään. Jotta lopputuloksesta tulee onnistunut ja pitkäikäinen, tulee suunnitteluvaiheessa käyttää riittävästi aikaa sekä harkintaa mihin kannattaa panostaa. Asiantunteva suunnittelija on asunto-osakeyhtiölle hankkeessa ehdoton, sillä ammattitaitoinen suunnittelija kykenee suunnittelemaan parhaan toteutusvaihtoehdon juuri kyseiselle taloyhtiölle.

Putkiremontin suunnittelu alkaa alustavan, suuntaa-antavan aikataulun laatimisella. Taloyhtiön taholta osakkaille annetaan aikataulut sekä jyvitykset liittyen taloudellisiin seikkoihin. Varsinaisissa tarjouslaskenta-asiakirjoissa on pyritty määrittelemään mahdollisimman tarkka remontin toteutusaika, joka tarjoajien pitää ottaa huomioon antaessaan asunto-osakeyhtiölle omaan työhönsä liityvän tarjouksen. Lopullinen aikataulu selkiää yleensä siinä vaiheessa, kun toteuttaja on valittu.

Varsinaisen toteutusaikataulun laatii pääurakoitsija apunaan muut remonttiin liittyvät urakoitsijat. Ennen töiden alkua aikataulu hyväksytetään taloyhtiön hallituksella, ja asukkaille annetaan aikataulun tiedot järjestettävässä asukasinformaatiotilaisuudessa. Aikataulu on jaettava hyvissä ajoin, jotta asukkailla on aikaa suorittaa omalta osaltaan tarvittavat järjestelyt, esimerkiksi mahdollisen siirtoasunnon hankinta.

Kerrostalon putkiremontin ollessa linjasaneeraus ja työn alla olevien asuntojen kuuluessa samaan linjaan, toteutetaan työ sarjatyönä päällekkäisissä asunnoissa. Kyseisestä linjasta laaditaan yleensä aikataulu, linja-aikataulu, joka esitystapa on tyypillisesti jana-aikataulu. Jana-aikatauluun on hyvä laittaa asukkaita varten asuntojen numerot, jolloin aikataulu kertoo nopeasti ja helposti huoneiston asukkaalle hänen huoneistoonsa kohdistuvan remontin aloitus- sekä lopetusajankohdan. Asukkaille on jaettava myös aikataulu, josta ilmenee eri linjojen potentiaaliset vaikutukset toisiinsa.

Aikataulun tulee olla realistinen, ja aikatauluun tehtävät muutokset tulee tehdä vain painavasta syystä. Aikataulua ei kannata laatia liian kireäksi, sillä siitä ei yleensä seuraa muuta kuin huonoa laatua, turhia toiminnallisia vikoja sekä puutteita. On helpompaa varata työhön esimerkiksi kahdeksan viikon sijasta kymmenen – kukaan ei ole pahoillaan jos työ valmistuu kuitenkin etuajassa. Ennalta arvaamattomia ongelmia voi toki tulla esille esimerkiksi purkutyön yhteydessä ilmenneiden kosteusvaurioiden muodossa.

Asunto-osakeyhtiön sekä valvojan tehtävänä on ottaa selvää mahdollisten urakoitsijoiden taloudellisesta luotettavuudesta sekä teknisestä osaamisesta ja toimintavarmuudesta ennen virallisten tarjouspyyntöjen lähettämistä. Näin toimimalla voidaan vähentää jo ennalta mahdollisia aikatauluviiveitä. Aikataulussa pysymiseen vaikuttavat myös työn aikana tapahtuvat suunnitelmien tai toimintatapojen muutokset ja urakoitsijan tulisikin ilmoittaa etukäteen aikataulumuutoksista. Mikäli urakan aikana sattuu viivästymisiä, joille ei ole esitettävissä selkeää syytä, suuntautuvat viivästymisen seuraukset urakoitsijaan, jolla on velvollisuus maksaa yleisten sopimusehtojen sekä erillisten sopimustenmukaista viivästymissakkoa.

Valmistumisen sekä vastaanoton jälkeen esiintyy taloyhtiön järjestelmissä usein vielä säätötöitä, joita ei ole ollut mahdollista tehdä ennen remontointityön valmiiksi saattamista, tällaisia voivat olla esimerkiksi ilmastoinnin säätö sekä nuohous. Saaneeraustyön valmistuttua tulisi taloyhtiön asukkaille antaa uusittujen laitteiden käyttö- ja hoito-ohjeet sekä tarvittaessa opastusta. Taloyhtiön arkistoon toimitetaan tiedotteet remonttiin käytetyistä materiaaleista.

Putkiremontin tiedotustyö alkaa jo paljon ennen konkreettista saneeraustyön alkamista. Tiedottamisen tulisi jatkua koko urakan ajan ja vielä jatkua sen jälkeenkin. Isännöitsijän, taloyhtiön sekä suunnittelijan osalta tiedotustyö alkaa jo kustannuksiin, urakan sisältöön sekä alustavaan toteutusajankohtaan liittyvällä tiedottamisella.

Asukasinformaatiotilaisuuden jälkeen aloittaa urakoitsija omakohtaisen tiedottamisensa. Varsinainen päävastuu tiedottamisesta on urakoitsijalla, mutta myös isännöitsijä sekä valvoja antavat tiedotteita tarvittaessa esimerkiksi aikatauluun, katselmuksien ajankohtiin, vesi- ja sähkökatkoksiin sekä kulkurajoitteisiin liittyvissä asioissa.

Asukkaille tulisi jakaa yhteystietoluettelo, josta asukas helposti löytää yhteyshenkilön mieltä askarruttaviin kysymyksiin vastaamaan. Luettelon tulisi lähettää asukkaille ja osakkaille sekä laittaa vielä erikseen taloyhtiön ilmoitustaululle. Hankkeeseen liittyvä tiedotus voidaan myös enenevässä määrin hoitaa internetin sekä sähköpostien välityksellä. Helppona, kaikkia osapuolia palvelevana sääntönä on, että mitä enemmän tiedotetaan, sitä helpompi on kaikkien toimia. Tiedotuksissa voidaan käsitellä myös kylpyhuoneiden laattojen valintamenettelyä, materiaalimuutoksia sekä tarkastuksia ja vastaanottoja.

Asukkaille tulisi tiedottaa katselmuksista kaksi viikkoa ennen sen järjestämistä. Katselmus suoritetaan erikseen joka huoneistossa, ja paikalla tulisi olla osakas, asukas tai heidän valtuuttamansa henkilö. Katselmuksen varsinaisina suorittajina ovat yleensä urakoitsijan edustajat sekä valvoja – myös isännöitsijä saattaa osallistua.

Katselmuksessa pyritään käymään asuntokohtaisesti läpi tehtävän remontin laajuus, huoneiston materiaalivalinnat, aikataulut, suojaukset sekä siivoukset, kalustejärjestykset sekä muut urakkaan kuuluvat asiat. Tilaisuus antaa asukkaalle myös mahdollisuuden esittää lisätoiveita sekä tilauksia urakoitsijalle. Katselmuksessa dokumentoidaan myös asunto sen hetkisessä kunnossaan mahdollisten remontista aiheutuvien kolhujen sekä vaurioiden varalta. Katselmuksen lopputuloksena laaditaan asuntokohtainen muistio, joka annetaan kaikille remontin osapuolille. Muistio toimii oppaana työmiehille, valvojille sekä asukkaille.

Aloituskatselmusta yleensä seuraa osavastaanottokatselmus, jolla tarkoitetaan yleensä rakennuksen sen osan tarkastamista, jossa tarkastuksen kohteena oleva huoneisto sijaitsee. Remontointityöt saattavat jatkua vielä kiinteistön muissa osissa. Tässä katselmuksessa päätoimijoina ovat valvoja sekä asukas, urakoitsija on lähinnä kuuntelijana tilaisuudessa.

Valvojan tehtävänä on toimia taloyhtiön edustajana ja tarkistaa urakka-alueella tehdyt toimenpiteet, verrata niitä suunnitelmiin ja laatuvaatimuksiin. Mahdolliset virheet sekä puutteet kirjataan ylös ja urakoitsija on velvollinen korjaamaan ne yhdessä sovittuun päivään mennessä. Tämän tarkastuksen yhteydessä voidaan todeta myös tekninen toimivuus putkiremontin niiltä osin kuin sen toimivuus on mahdollista tarkistaa. Asukkaille ja osakkaille annetaan virhe- ja puutelista, joihin heidän tulee kerätä asukkaan/osakkaan mielestä keskeneräiset, korjausta tai viimeistelyä vaativat toimenpiteet – urakoitsija korjaa listoissa esiintyneet virheet ja puutteet sovittuun päivämäärään mennessä.

Jälkitarkastus pidetään kun osavastaanottotarkastuksessa ilmitulleet epäkohdat on korjattu. Mikäli tarkastuksessa ei tullut epäkohtia ilmi, jälkitarkastusta ei tarvitse pitää. Jälkitarkastuksessa käydään läpi aikaisemmin laaditut listat virheistä ja puutteista samalla tarkastetaan korjauksen tulos, uudet mahdolliset virheet kirjataan ylös ja toimitaan kuten aiemminkin. Jälkitarkastuksien teko jatkuu edellä kuvatulla tavalla, kunnes kaikki on kunnossa.

Vastaanottotarkastus suoritetaan kun urakka on saatu valmiiksi. Tarkastuksessa käydään läpi taloyhtiön yleiset tilat, jotka ovat kuuluneet urakkaan. Tarkastukseen voi sisältyä myös osa asunnoista, sillä joidenkin huoneistojen valmistuminen on tapahtunut urakan loppuvaiheissa. Kuten huoneistoista, myös yleisistä tiloista laaditaan vika- ja puutelistat joissa esiin tulevat puutteet urakoitsija tekee sovitun mukaisella aikataululla.

Putkiremontit ovat luvanvaraisia töitä, jolloin rakennusvalvontaviranomainen tekee rakennusluvan edellyttämät tarkastukset. Tarkastajan kutsuminen kuuluu urakoitsijan ja tilaajan velvollisuuksiin. Kunnan arkistoihin tallennetaan ja arkistoidaan tarkastukset sekä päivitetyt suunnitelmat tarkastetusta kohteesta. Rakennusvalvonta edellyttää myös, että ennen saneeraustöiden varsinaista aloittamista järjestetään aloituskokous, jossa paikalla tulisi olla tilaajan edustajat sekä urakoitsijat.

Takuuaika alkaa kun koko kiinteistö on vastaanotettu talon kellarista ullakkoon. Urakoitsijalta edellytetään takuuajan vakuus kahdeksi vuodeksi ja kolmeksi kuukaudeksi lähtien siitä kun työ on vastaanotettu. Näin toimittaessa taataan, että takuuaikana ilmenneet tarvittavat kunnostukset saadaan tehtyä. Takuuajan lähetessä loppuaan, on hyvä tiedustella asukkailta takuuaikana paljastuneista korjaustarpeista. Jos korjaustarvetta on löytynyt, kokoontuvat kaikille osapuolille sopivana ajankohtana valvoja, osakas/asukas ja urakoitsija kyseessä oleviin tarkastettaviin asuntoihin ja käyvät esiintulleet viat läpi kirjaten ne samalla ylös.

Tehdyn työn osalta takuu päättyy kun tarvittavat takuukorjaukset on tehty, tästä huolimatta joillakin materiaaleilla sekä rakenteilla takuut jatkuvat.