määräykset

Taloyhtiössämme on neljä rivitaloa, joissa on huoneistojen kohdalla tuija-aidalla erotettu piha-alue kunkin huoneiston käyttöön. Yhtiöjärjestyksessä ei ole erikseen mainintaa tai karttaliitettä piha-alueen kuulumisesta osakkaan hallintaan."Osakkeet tuottavat edellä mainittujen huoneistojen hallintaoikeuden lisäksi käyttöoikeuden kunkin huoneiston kodalla olevaan ja väliaitojen rajoittamaan piha-alueeseen, sekä huoneistokohtaiseen lämmityspistokkeeseen."Yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeen omistaja vastaa asunto-osakeyhtiölaista poiketen rajatusta piha-alueesta kuten nurmikosta, vähäisistä istutuksista, pihavalaisimista, parvekkeesta tai ulkovarastosta/terassista. Taloyhtiöllä on oikeus valvoa hankintaan, korjauksiin, huoltoon sekä muutostöihin liittyviä töitä.Autopaikat eivät ole erillisinä osakkeina myytäviä ja omistettavia autopaikkoja eikä niitä ole yhtiöjärjestyksessä kirjattu huoneistoon kuuluvaksi (esimerkiksi 2h+k+s+autopaikka).Taloyhtiön yhtiökokouksessa hallitus ja isännöitsijä olivat sitä mieltä että ko. Alueet ovat osakkaan hallinnassa, onko näin?

Kevään yhtiökokouksissa moni taloyhtiö etsii jälleen uusia hallituksen jäseniä. Tässä taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään sekä koko taloyhtiötä että myös yksittäistä osakasta koskevista tärkeistä asioista. Ja sitten se karmivin asia, joka saa jonkun jopa jättäytymään pois yhtiökokouksesta: kokouksessa valitaan taloyhtiölle hallitus.Tehtävä voi kuulostaa raskaalta: päätöksiä tehdään korjauksista, taloudesta, turvallisuudesta ja osakkaiden yhteisestä omaisuudesta. Hallitustyö ei silti edellytä juristin tai rakennusalan asiantuntijan taustaa. Tärkeintä on ymmärtää, mistä hallitus päättää, missä kulkevat sen toimivallan rajat ja ennen kaikkea: milloin päätösten tueksi tarvitaan ulkopuolista asiantuntemusta.Tavallaan ymmärrettävää, että taloyhtiön hallituksen jäsenyys, saati sitten puheenjohtajuus, saattaa tutisuttaa polvia. Onhan näitä uutisia hallituksen jäsenten sekä puheenjohtajan vastuusta jo kuultu useampiakin, esimerkiksi katolta pudonneeseen lumeen tai korjausurakoiden kilpailuttamisiin liittyen. Hallituksen päätöksistä – tai niiden puuttumisesta – voi seurata isojakin taloudellisia vastuita. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus tai yksittäinen hallituksen jäsen ei saa panna täytäntöön yhtiökokouksen tai hallituksen päätöstä, jos päätös on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen ja siksi pätemätön. Sama koskee päätöksiä, jotka loukkaavat osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta esimerkiksi antamalla perusteetonta etua yhdelle osakkaalle muiden kustannuksella.Tällaisen päätöksen noudattaminen voi pahimmillaan johtaa hallituksen jäsenen vahingonkorvausvastuuseen yhtiölle, osakkeenomistajalle tai ulkopuoliselle henkilölle. Hallituksen jäsenten tulee siis olla hyvin perillä taloyhtiön yhtiöjärjestyksen sisällöstä sekä asunto-osakeyhtiölainsäädännöstä. Kun vastuu on näin ankaraa, mistä enää löytää hallitukseen jäseniä?

Taloyhtiön hallitus vastaa kiinteistön kunnossapysymisestäTaloyhtiön hallituksen keskeinen tehtävä on pitää huolta kiinteistön kunnosta ja sen arvon säilymisestä. Vastuunsa ymmärtävä hallituksen jäsen tarkkailee rakennuksen kuntoa ja ryhtyy vian havaittuaan toimenpiteisiin. Jos hallitus ei ole huomannut vaikkapa parvekkeiden maalipintojen huonoa kuntoa, voi asukas esittää siitä kysymyksen hallitukselle. Jos hallitus ei tämän jälkeen ryhdy toimenpiteisiin asian tutkimiseksi ja korjaamiseksi, jää vastuu lisävahinkojen synnystä hallituksen jäsenille.

Taloyhtiön hallituksessa istuu usein tavallisia osakkaita, mutta päätökset koskevat suuria asioita: remontteja, turvallisuutta ja koko kiinteistön tulevaisuutta. Viime vuosien lakimuutokset ja uudet velvoitteet ovat laajentaneet hallitustyössä korostuvia asioita. Millaista osaamista hallituksessa siis nyt tarvitaan? Käymme läpi keskeiset osaamisalueet ja muutaman käytännön asian, jotka jokaisen hallituksen jäsenen on hyvä tuntea.

Asunnon sijoittaja harjoittaa airbnb lyhytvuokrausta. Asukkaat haluavat kieltää lyhytvuokrauksen, mutta jos asia menee äänestykseen, niin onko sijoittaja jäävi. Asukkaat ovat huolissaan turvallisuudestaan ja mahdollisista vahingoista (vesivahinko, ötökät, huumeet jne.)

Isännöinnin eettinen neuvosto on saanut kahden toimintavuotensa aikana yhteensä 36 lausuntopyyntöä. Näistä 19:stä on annettu lausunnot. Neuvosto on suositellut kahdeksassa tapauksessa varoitusta, seitsemässä huomautusta, kolmessa lausunto on ollut vapauttava ja yhtä ei otettu käsittelyyn.– Luvut kertovat siitä, että isännöintiyritysten toiminnassa on ollut ongelmia. Isännöinnin asiakkaiden kannattaa jatkossakin olla valppaina, ja puuttua havaitsemiinsa epäkohtiin ajoissa, sanoo Keskuskauppakamarin pääsihteeri Raisa Harju.

Kolme vuotta sitten asunnon nurkassa on todettu lämpövuoto. Taloyhtiön hallitus on tietoinen asiasta. Vuoto on lämpökameralla kuvattu. Tämä oli luvattu korjata putkiremontin yhteydessä. Remontti on nyt valmistunut, mutta lämpövuoto edelleen ja Nurkassa + 13 astetta. Huonetta ei voi käyttää. Hallitus ei ole ottanut vastuuta. Korjaus sisältyi urakkahintaan. Koko ajan olen maksanut täyttä yhtiövastiketta. En halua maksaa, koska mitään ei ole tapahtunut. Mistäköhän lähtisi liikkeellä? Ylimääräinen yhtiökokous?

Taloyhtiössämme sattui putkivuoto kylpyhuoneen lattian alla. Kiistelyä on aiheuttanut osakkaan ja yhtiön vastuut muutostyön kulujen osalta. Vahinko johtui yhtiön putkesta, mutta edellytti koko kylpyhuoneen lisäksi myös saunatilan korjausta. Yhtiöjärjestyksessä ei ole sovittu poikkeavasta vastuunjaosta.Saunan tilalla on ollut alunperin kaivoton erillis-wc, jonka osakas oli muuttanut saunaksi. Vastaako osakas tällöin kokonaan purku- ja jälleenrakennuskustannuksista saunansa osalta, koska mm. lattialämmityksellisen laattalattian purku oli kalliimpaa kuin ennen kuivatilana pidetyn wc:n levylattian? Nykyään erillisvessassa suositellaan vesieristettä lattiaan, joten kuuluisiko jälleenrakennuksen osalta vastata myös vähintään vesieristeestä ja laatasta saunatilan lattian osalta?

Isännöitsijä valitsi yritykset ja päätti itse kilpailutuksen jälkeen urakoitsijan 15 000 € korjaukselle. Pitääkö tämä viedä yhtiökokouksen päätettäväksi jälkeenpäin näin suuren summan ollessa kyseessä, vaikka hallitus on jälkikäteen tämän hyväksynyt? Mikäli ei hallitus tätä esitä yhtiökokoukselle, voiko varajäsen tämän ottaa käsittelyyn tilinpäätöstä käsiteltäessä ja kuinka paljon voi asiaa avata ilman että syytetään hallituksen asioiden kertomisesta?

Saako asunto-osakeyhtiön oma pääoma mennä miinukselle esimerkiksi suuren remontin myötä, jossa kaikki remontin kulut kirjataan kuluiksi eikä niitä aktivoida taseeseen? Pitääkö pääoman menetyksestä tehdä ilmoitus PRH:lle vaikka kohteen käypä arvo olisi merkittävästi tasearvoa korkeampi, eikä yhtiö ole oikeasti taloudellisissa vaikeuksissa?