määräykset

Taloyhtiössä on neljä asuntoa. Yhdessä niistä tapahtui viime vuonna viemärivuoto toisessa kerroksessa. Vuoto kasteli osan alakerran koristerapattua kattoa, joka korjattiin paneloimalla kokonaan.Tänä keväänä, kun kolmen muun asunnon putkistoa korjattiin, kahdessa asunnossa toistui kattoa kastellut vuoto viimevuotista pienempänä. Nyt toinen osakkeenomistaja on vaatinut, että hänen asunnossaan katto on saatettava alkuperäisen tasoiseksi. Tämä tulisi huomattavasti kalliimmaksi verrattuna viime vuonna tehtyyn panelilla korjaamiseen. Toisen asunnon omistaja on suostunut halvempaan panelointiin.Onko osakkeenomistajalla oikeus edellyttää yhtiöltä kalliimpaa korjausta omaan asuntoonsa.Miten taloyhtiön tulisi ratkaista tämä asia ?

Taloyhtiön tilanteesta, varallisuudesta ja strategiastakin riippuen valitaan rahoitustapa erikseen taloyhtiön kullekin korjaushankkeelle. Yleensä rahoitustapojen vertailu kuuluu hallitukselle ja isännöitsijälle. Rahoitusvaihtoehtoja on vertailtava, sillä rahanlähteitä on yllättävän monia – omia ja ulkoisia. Tämän jälkeen yhtiökokous tekee lopullisen päätöksen siitä, mikä rahoitustapa valitaan.

Isännöitsijän tehtävä on keskeinen osa taloyhtiön sujuvaa arkea, mutta käytännöt isännöitsijän valinnasta ja vastuista eivät aina ole asukkaille tai hallituksen uusille jäsenille selviä. Kuka päättää isännöitsijän ottamisesta, mitä tehtäviä hänelle kuuluu ja miten vastuut ja korvaukset sovitaan?Milloin taloyhtiö tarvitsee isännöitsijän, miten hänen tehtävänsä määritellään ja mihin lakiin hänen toimintaansa sovelletaan? Olitpa taloyhtiön hallituksen jäsen tai kiinnostunut yhtiön hallinnosta, tämä kirjoitus auttaa ymmärtämään, miten isännöitsijä valitaan ja mitä hänen roolinsa käytännössä tarkoittaa.Isännöitsijän tehtävät vaihtelevat taloyhtiön koon, sopimuksen ja hallituksen työnjaon mukaan. Käytännössä isännöitsijä huolehtii taloyhtiön päivittäisestä hallinnosta hallituksen ohjeiden mukaisesti. Tehtäviin voi kuulua esimerkiksi laskujen ja sopimusten hoitoa, kunnossapidon valmistelua, kokousasioiden valmistelua, osakas- ja asukasviestintää sekä yhteydenpitoa huoltoyhtiöön, urakoitsijoihin ja viranomaisiin.Isännöitsijä ei kuitenkaan korvaa taloyhtiön hallitusta. Hallitus vastaa yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä, kun taas isännöitsijä hoitaa hänelle kuuluvat käytännön tehtävät hallituksen ohjeiden ja isännöintisopimuksen mukaisesti.

Taloyhtiön velvollisuus ei ole korvata varastettua pyörää, mutta yhtiön vastuulla on huolehtia yhteisten säilytystilojen asianmukaisesta kunnossapidosta ja turvallisuudesta. Kun sähköpyörien määrä kasvaa, myös pyörävarastojen toimivuutta tarkastellaan yhä useammin osana kiinteistön käytettävyyttä ja turvallisuutta.

Yhtiövastike on maksu, jolla osakas osallistuu taloyhtiön menojen kattamiseen. Vastikkeella maksetaan esimerkiksi kiinteistön ylläpitoa, korjauksia, lainanhoitoa ja muita taloyhtiölle kuuluvia kuluja. Se ei ole vuokraa, vaan osakkaan maksuosuus yhtiön yhteisistä menoista.Yhtiövastikkeen määrä ja maksuperuste eivät perustu taloyhtiössä vapaaseen arvioon, vaan asunto-osakeyhtiölakiin ja yhtiöjärjestykseen. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on maksettava yhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.

Taloyhtiössämme on neljä rivitaloa, joissa on huoneistojen kohdalla tuija-aidalla erotettu piha-alue kunkin huoneiston käyttöön. Yhtiöjärjestyksessä ei ole erikseen mainintaa tai karttaliitettä piha-alueen kuulumisesta osakkaan hallintaan."Osakkeet tuottavat edellä mainittujen huoneistojen hallintaoikeuden lisäksi käyttöoikeuden kunkin huoneiston kodalla olevaan ja väliaitojen rajoittamaan piha-alueeseen, sekä huoneistokohtaiseen lämmityspistokkeeseen."Yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeen omistaja vastaa asunto-osakeyhtiölaista poiketen rajatusta piha-alueesta kuten nurmikosta, vähäisistä istutuksista, pihavalaisimista, parvekkeesta tai ulkovarastosta/terassista. Taloyhtiöllä on oikeus valvoa hankintaan, korjauksiin, huoltoon sekä muutostöihin liittyviä töitä.Autopaikat eivät ole erillisinä osakkeina myytäviä ja omistettavia autopaikkoja eikä niitä ole yhtiöjärjestyksessä kirjattu huoneistoon kuuluvaksi (esimerkiksi 2h+k+s+autopaikka).Taloyhtiön yhtiökokouksessa hallitus ja isännöitsijä olivat sitä mieltä että ko. Alueet ovat osakkaan hallinnassa, onko näin?

Kevään yhtiökokouksissa moni taloyhtiö etsii jälleen uusia hallituksen jäseniä. Tässä taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään sekä koko taloyhtiötä että myös yksittäistä osakasta koskevista tärkeistä asioista. Ja sitten se karmivin asia, joka saa jonkun jopa jättäytymään pois yhtiökokouksesta: kokouksessa valitaan taloyhtiölle hallitus.Tehtävä voi kuulostaa raskaalta: päätöksiä tehdään korjauksista, taloudesta, turvallisuudesta ja osakkaiden yhteisestä omaisuudesta. Hallitustyö ei silti edellytä juristin tai rakennusalan asiantuntijan taustaa. Tärkeintä on ymmärtää, mistä hallitus päättää, missä kulkevat sen toimivallan rajat ja ennen kaikkea: milloin päätösten tueksi tarvitaan ulkopuolista asiantuntemusta.Tavallaan ymmärrettävää, että taloyhtiön hallituksen jäsenyys, saati sitten puheenjohtajuus, saattaa tutisuttaa polvia. Onhan näitä uutisia hallituksen jäsenten sekä puheenjohtajan vastuusta jo kuultu useampiakin, esimerkiksi katolta pudonneeseen lumeen tai korjausurakoiden kilpailuttamisiin liittyen. Hallituksen päätöksistä – tai niiden puuttumisesta – voi seurata isojakin taloudellisia vastuita. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus tai yksittäinen hallituksen jäsen ei saa panna täytäntöön yhtiökokouksen tai hallituksen päätöstä, jos päätös on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen ja siksi pätemätön. Sama koskee päätöksiä, jotka loukkaavat osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta esimerkiksi antamalla perusteetonta etua yhdelle osakkaalle muiden kustannuksella.Tällaisen päätöksen noudattaminen voi pahimmillaan johtaa hallituksen jäsenen vahingonkorvausvastuuseen yhtiölle, osakkeenomistajalle tai ulkopuoliselle henkilölle. Hallituksen jäsenten tulee siis olla hyvin perillä taloyhtiön yhtiöjärjestyksen sisällöstä sekä asunto-osakeyhtiölainsäädännöstä. Kun vastuu on näin ankaraa, mistä enää löytää hallitukseen jäseniä?

Taloyhtiön hallitus vastaa kiinteistön kunnossapysymisestäTaloyhtiön hallituksen keskeinen tehtävä on pitää huolta kiinteistön kunnosta ja sen arvon säilymisestä. Vastuunsa ymmärtävä hallituksen jäsen tarkkailee rakennuksen kuntoa ja ryhtyy vian havaittuaan toimenpiteisiin. Jos hallitus ei ole huomannut vaikkapa parvekkeiden maalipintojen huonoa kuntoa, voi asukas esittää siitä kysymyksen hallitukselle. Jos hallitus ei tämän jälkeen ryhdy toimenpiteisiin asian tutkimiseksi ja korjaamiseksi, jää vastuu lisävahinkojen synnystä hallituksen jäsenille.

Taloyhtiön hallituksessa istuu usein tavallisia osakkaita, mutta päätökset koskevat suuria asioita: remontteja, turvallisuutta ja koko kiinteistön tulevaisuutta. Viime vuosien lakimuutokset ja uudet velvoitteet ovat laajentaneet hallitustyössä korostuvia asioita. Millaista osaamista hallituksessa siis nyt tarvitaan? Käymme läpi keskeiset osaamisalueet ja muutaman käytännön asian, jotka jokaisen hallituksen jäsenen on hyvä tuntea.

Asunnon sijoittaja harjoittaa airbnb lyhytvuokrausta. Asukkaat haluavat kieltää lyhytvuokrauksen, mutta jos asia menee äänestykseen, niin onko sijoittaja jäävi. Asukkaat ovat huolissaan turvallisuudestaan ja mahdollisista vahingoista (vesivahinko, ötökät, huumeet jne.)