Asunto-osakeyhtiölaki muuttuu 1.10. – mitä se tarkoittaa arjessasi?

Tässä artikkelissa sen muutokset käydään läpi käytännön tilanteiden avulla. Esimerkit ovat havainnollistavia, kuvitteellisia tilanteita. Oman taloyhtiön yhtiöjärjestys on edelleen tarkistettava erityisesti kunnossapidon ja vastikkeiden jaossa.

Lokakuusta alkaen taloyhtiön kunnossapitovastuu kattaa lähtökohtaisesti koko ikkunan: myös sisemmät lasit, puitteet, karmit, helat ja tiivisteet.

Aiemmin sisäikkunoiden kunnossapito on kuulunut osakkaalle ja ulkoikkunoiden yhtiölle. Yhtiöjärjestys voi määrätä toisin, mutta pelkkä vanha käytäntö tai vastuunjakotaulukko ei muuta lain mukaista vastuuta.

Esimerkki: Asunnon sisäikkunan hela rikkoutuu tavanomaisessa käytössä. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole poikkeavaa vastuunjakoa, osakas ilmoittaa viasta isännöitsijälle ja yhtiö järjestää vastuulleen kuuluvan korjauksen. Osakkaan ei kannata tilata työtä omin päin ja olettaa yhtiön korvaavan laskun.

Osakkaan velvollisuus hoitaa ikkunoita huolellisesti säilyy. Jos hän esimerkiksi jättää ikkunan auki myrskyssä ja aiheuttaa vahingon huolimattomuudellaan, kunnossapitovastuun siirtyminen ei poista mahdollista vahingonkorvausvastuuta.

Lainkohta: AOYL 4 luvun 2 §. Tulkinnan tausta: HE 34/2026, s. 166–167.

Laki täsmentää osakkaan vastuuta muutostyönsä kunnossapidosta ja sen taloyhtiölle aiheuttamista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Vastuu voi koskea myös asunnon myöhempää omistajaa. Hän ei kuitenkaan automaattisesti vastaa aiemman omistajan remonttivirheiden aiheuttamista vahingoista, vaan vahingonkorvausvastuu arvioidaan erikseen.

Esimerkki: Aiemman omistajan remontista lisälasku

Aiempi omistaja on rakentanut huoneistoon kiinteän parvisängyn, joka pitää purkaa yhtiön putkikorjausta varten. Jos purkaminen aiheuttaa merkittäviä lisäkuluja tavanomaiseen ratkaisuun verrattuna, ne voivat kuulua nykyiselle osakkaalle. Myös perustason ylittävän sisustuksen palauttamisen lisähinta voi jäädä hänen maksettavakseen.

Esimerkki: Kuka korjaa osakkaan hankkiman erikoishanan?

Osakas vaihtaa tavallisen hanan sähköisesti ohjattuun erikoismalliin, jonka varaosat ovat huomattavasti kalliimpia. Ohjausyksikön rikkoutuessa korjaus kuuluu osakkaalle, jos hana ei ominaisuuksiltaan ja kunnossapidoltaan rinnastu yhtiön vastuulla oleviin hanoihin eikä yhtiö ole ottanut sitä vastuulleen. Pelkkä remontin hyväksyminen ei siirrä kunnossapitovastuuta yhtiölle.

Hanan korkeampi hinta tai erilainen ulkonäkö ei kuitenkaan yksin ratkaise vastuuta. Teknisesti ja kunnossapitokustannuksiltaan tavanomaisia hanoja vastaava malli voi kuulua yhtiön vastuulle, jos yhtiöllä on ollut lain edellyttämä mahdollisuus valvoa asennusta. Myös yhtiöjärjestyksen vastuunjakomääräykset on tarkistettava.

Taloyhtiön kannattaa dokumentoida muutostyöt ja niiden vastuut. Ostajan puolestaan on hyvä selvittää, millaisia muutoksia asuntoon on tehty ja mitä tulevia kustannuksia niihin voi liittyä.

Lainkohdat: AOYL 5 luvun 1 ja 8 §. Tulkinnan tausta: HE 34/2026, s. 168–170.

Osakkaan on jatkossa huolehdittava myös käytössään olevasta yhtiön tilasta tai alueesta, jonka hallinta ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Yhtiön vastuulle kuuluvista vioista on ilmoitettava viivytyksettä.

Esimerkki: Rivitaloasunnon edustalla oleva piha on käytännössä osakkaan käytössä, mutta yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallinnassa. Osakas ei saa hoitaa aluetta tavalla, joka vahingoittaa rakennusta, ja hänen pitää ilmoittaa havaitsemastaan yhtiölle kuuluvasta viasta. Sama koskee käyttöön annettua varastoa, jossa havaitaan esimerkiksi vuoto.

Huom! Huolenpitovelvollisuus ei siirrä kaikkia rakenteiden korjauksia osakkaalle eikä anna vapaata oikeutta rakentaa yhtiön pihalle terassia tai muuttaa varastoa. Muutostyöoikeus ratkaistaan erikseen.

Lainkohdat: AOYL 4 luvun 3 ja 8 §.

Jos tarpeellisen tarkastus- tai korjauskäynnin aikaa ei saada sovittua osakkaasta tai asukkaasta johtuvasta syystä, käynti voidaan tehdä ennakkoilmoituksella. Vastaamiseen ja käyntiin valmistautumiseen on annettava riittävästi aikaa.

Esimerkki: Asukas ei vastaa tarpeellisen putkistotarkastuksen ajan sopimista koskeviin yhteydenottoihin. Yhtiö voi ilmoittaa käyntiajan ja toteuttaa tarkastuksen kohtuullisen ajan kuluttua. Vastaamattomuus ei oikeuta tulemaan asuntoon milloin tahansa.

Jos käynti tehdään muuna kuin sovittuna aikana, huoneistoon on jätettävä ilmoitus käynnin syystä, ilmoituksen jättäjästä ja lisätietojen antajan yhteystiedoista.

Lainkohta: AOYL 8 luvun 1 §.

Osakas saa viipymättä jäljennöksen yhtiöllä olevasta huoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön, kunnossapidon, kustannusten tai hänen oikeuksiensa ja velvollisuuksiensa kannalta. Oikeus voi koskea esimerkiksi korjaussuunnitelmia, valvojan lausuntoja ja piirustuksia.

Esimerkki: Taloyhtiö on teettänyt osakkaan kylpyhuoneessa kosteustutkimuksen. Osakas voi pyytää raporttia arvioidakseen korjaustarvetta ja vastuunjakoa. Pelkkä suullinen yhteenveto ei korvaa oikeutta saada lain tarkoittama jäljennös.

Huom. Osakkaalle ei synny yleistä oikeutta kaikkiin hallituksen pöytäkirjoihin tai muiden asuntojen asiakirjoihin. Jäljennöstä ei saa antaa, jos se tuottaisi yhtiölle olennaista haittaa. Myös muiden henkilöiden tietosuoja on huomioitava. Hallitus voi vahvistaa jäljennöksestä kohtuullisen maksun.

Lainkohta: AOYL 7 luvun 6 §. Tulkinnan tausta: HE 34/2026, s. 181–183.

Kun vesimaksu perustuu lain mukaan todelliseen kulutukseen ja huoneistokohtainen mittari vikaantuu, maksu määräytyy väliaikaisesti luotettavasti arvioidun kulutuksen perusteella.

Esimerkki: Kahden asukkaan huoneiston vesimittari lakkaa toimimasta. Yhtiö järjestää korjauksen ja arvioi väliajan kulutuksen perustellusti esimerkiksi huoneiston käyttäjämäärän avulla. Mittarin näyttämää virheellistä nollakulutusta ei tarvitse hyväksyä laskutusperusteeksi, eikä arviota saa valita mielivaltaisesti.

Arviolaskutus on väliaikainen ratkaisu, joten mittari on korjattava tai uusittava viipymättä. Muutos ei itsessään vaihda kaikkien taloyhtiöiden vesimaksuja kulutusperusteisiksi: soveltuva vastikeperuste ja siirtymäsäännökset on tarkistettava yhtiökohtaisesti.

Lainkohta: AOYL 3 luvun 4 a §. Tulkinnan tausta: HE 34/2026, s. 166.

Huoneiston hallintaanoton perusteita laajennetaan. Laissa huomioidaan nimenomaisesti terveyden säilymiseksi tarpeellisten vaatimusten rikkominen sekä häiritsevään elämään tai terveyden ja järjestyksen vaarantamiseen rinnastuva erittäin painava syy.

Esimerkki: Tietyn huoneiston käyttöön liittyvät vieraat uhkailevat toistuvasti asukkaita porraskäytävässä tai vahingoittavat yhtiön omaisuutta. Tällainen tilanne voi tulla arvioitavaksi uuden erittäin painavaa syytä koskevan perusteen kautta, vaikka tapahtumat sijoittuvat asunnon ulkopuolelle.

Toinen esimerkki on tupakkalain mukaisen, viranomaisen määräämän tupakointikiellon rikkominen. Uudistus antaa yhtiölle aiempaa selvemmän perusteen arvioida hallintaanottoa tällaisessa tilanteessa.

Vähäinen rikkomus ei riitä hallintaanottoon. Menettely edellyttää asianmukaista varoitusta lain tarkoittamille vastaanottajille ja yhtiökokouksen päätöstä.

Huom. Tupakointiin liittyy myös kaksi erillistä lakiuudistusta:

• Vuokra-asunnot 1.10.2026 alkaen: Tupakointi edellyttää vuokranantajan lupaa myös nykyisissä vuokrasuhteissa. Lupa ei ohita viranomaisen tupakointikieltoa tai yhtiöjärjestyksen määräystä. Oikeusministeriö.
• Tupakkalakiesitys: Taloyhtiö voisi tietyin ehdoin päättää tupakointikiellosta ilman kunnan päätöstä. Tavoiteltu voimaantulo on 1.1.2027, mutta kyse on vielä lakiesityksestä. STM tiedote.

Hallintaanottoa koskevat lähteet: AOYL 8 luvun 2 § ja oikeusministeriön yhteenveto.

Lainkohta: AOYL 8 luvun 2 §. Tupakointia koskeva esimerkki: oikeusministeriön yhteenveto.

Asuinhuoneiston lyhytaikainen vuokraaminen voi jatkossa johtaa hallintaanottoon, jos siitä aiheutuu yhtiölle tai osakkaille tavanomaisesta asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Menettelyllä pitää olla vähäistä suurempi merkitys.

Esimerkki: Jatkuvasti vaihtuvat majoittujat aiheuttavat toistuvasti ylimääräistä siivousta, vahinkoja yhteisiin tiloihin ja häiriöitä. Hallitus kokoaa tapahtumista ja kuluista näytön, pyytää osakkaalta tilanteen korjaamista ja arvioi tarvittaessa hallintaanottomenettelyn edellytykset. Yksittäinen ylimääräinen siivous tai se, etteivät naapurit tunne kaikkia tulijoita, ei automaattisesti riitä perusteeksi.

Tämä asunto-osakeyhtiölain muutos ei aseta lyhytvuokraukselle yleistä vuorokausikattoa eikä kiellä kaikkea lyhytvuokrausta. Rakentamislain asumista ja majoittumista koskevat kysymykset muodostavat erillisen sääntelykokonaisuuden. Lue myös: Voiko taloyhtiö kieltää Airbnb-toiminnan?

Lainkohta: AOYL 8 luvun 2 §.

Huoneistonsa toisen käyttöön antaneen osakkaan on huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot käyttöoikeuden saaneesta. Yhtiön perustellusta pyynnöstä tiedot on annettava yhtiölle. Sääntö koskee myös muuta vuokraamista ja käyttöön luovuttamista kuin lyhytvuokrausta.

Esimerkki: Huoneiston käyttäjän epäillään rikkoneen yhtiön vastuulla olevan ikkunan. Taloyhtiö pyytää osakkaalta käyttäjän tarpeelliset tunniste- ja yhteystiedot tapahtumien selvittämiseksi. Osakas ei voi kuitata asiaa sillä, ettei tiedä, kenelle asunto on annettu.

Säännös ei tee vuokranantajasta automaattisesti vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen maksajaa. Vuokranantajan oma mahdollinen huolimattomuus ja vahingonkorvausvastuun edellytykset arvioidaan erikseen.

Lainkohta: AOYL 4 luvun 3 §.

Hallintaanoton jälkeen noutamatta jäänyt omaisuus voi siirtyä vastikkeetta taloyhtiölle laissa säädetyin ehdoin. Määräaika on yleensä kuukausi omaisuudesta ja omistusoikeuden siirtymisestä ilmoittamisesta. Jos ilmoitusta ei saada toimitettua, aika on neljä kuukautta huoneiston hallinnan saamisesta.

Menettely koskee myös yhtiön tiloihin tai alueelle jätettyä omaisuutta, joka haittaa merkittävästi niiden käyttöä. Jos omistajaa ei tiedetä, noutoaika on kuusi kuukautta asukkaille ja osakkaille suunnatusta ilmoituksesta.

Tavaroista on huolehdittava odotusaikana. Jätteet ja selvästi arvottomat esineet voidaan tietyin ehdoin hävittää heti, mutta esimerkiksi valokuvia ja asiakirjoja ei tällä perusteella saa hävittää. Polkupyöriin ja mopoihin sovelletaan löytötavaralain menettelyjä. Uudistus ei siis anna yleistä lupaa tyhjentää varastoja.

Lainkohta: AOYL 8 luvun 8 §.

Kun yhtiön uudistus hyödyttää vain tiettyjä huoneistoja, säännöksissä huomioidaan rakentamiskulujen lisäksi myös uudistuksen merkittävät myöhemmät kunnossapitokulut. Vastaava täsmennys koskee laissa tarkoitettuja uudistuksia, joiden kulut kerätään niihin suostuneilta osakkailta ja heidän osakkeidensa uusilta omistajilta.

Esimerkki: Yhtiö rakentaa parvekkeet vain yhteen rakennukseensa. Päätöksenteossa on ratkaistava myös, miten näiden parvekkeiden merkittävät tulevat korjauskulut katetaan laissa tarkoitetulla tavalla hyötyvien huoneistojen osakkailta. Huoneiston ostaja voi myöhemmin tulla tämän maksuvelvollisuuden piiriin.

Sähköautojen latauspisteille tulee lisäksi erityinen varasääntö. Jos hanke päätetään laissa määritellyllä tavalla eikä hyötyvien huoneistojen osalta ole yhtiöjärjestyksessä soveltuvaa vastikeperustetta, kustannukset jaetaan tasan hyötyvien huoneistojen kesken. Sääntö kattaa myös merkittävät kunnossapitokulut.

Esimerkki: Kymmenelle osakkeilla hallittavalle autopaikalle toteutetaan 20 000 euron lataushanke, josta paikat hyötyvät samalla tavalla. Jos uuden säännöksen edellytykset täyttyvät, kustannus on 2 000 euroa paikkaa kohti. Tämä ei tarkoita kaikkien lataushankkeiden automaattista tasajakoa, eikä sääntö ratkaise lataussähkön käyttömaksua.

Lainkohdat: AOYL 6 luvun 32, 33 ja 33 a §.

Kokouskutsu lähetetään osakehuoneistorekisterissä olevaan posti- tai sähköpostiosoitteeseen. Jos molemmat on ilmoitettu, yhtiö voi valita niiden välillä. Sähköpostissa voi olla linkki kutsuun, mutta pelkkä julkaiseminen osakkaalle vieraassa palvelussa ei riitä.

Esimerkki: Osakas vaihtaa sähköpostiosoitetta ja kertoo siitä hallituksen jäsenelle. Hänen kannattaa varmistaa myös rekisteritiedon päivitys, jotta kokouskutsut eivät mene vanhaan osoitteeseen.

Kokouksessa nähtävistä osakeluettelotiedoista poistuu kotikunta, ja osakemäärät esitetään osakeryhmittäin. Osakeluetteloon lisätään kuolinpäivä. Yhtiön oikeutta saada omistajien osoite- ja syntymäaikatietoja täsmennetään, mutta tiedoista ei tule yleisesti julkisia.

Lainkohdat: AOYL 2 luvun 12 ja 15 § sekä 6 luvun 21 ja 23 §.

Lain voimaantulo 1.10.2026 ei siirrä kaikkia keskeneräisiä asioita uusien sääntöjen piiriin. Muutoslaissa on erilliset siirtymäsäännökset:

• Vahingonkorvaus: ennen voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin sovelletaan aiempia säännöksiä, vaikka korvausta vaadittaisiin myöhemmin.
• Lunastus: ennen lokakuuta siirtyneiden osakkeiden lunastukseen sovelletaan vanhoja säännöksiä. Syyskuussa tapahtuneen omistuksen siirron lunastusmenettely ei muutu kesken kaiken.
• Erityinen tarkastus: ennen voimaantuloa Lupa- ja valvontavirastoon rekisteröityyn hakemukseen sovelletaan vanhoja erityisen tarkastuksen sääntöjä.
• Konkurssi ja selvitystila: ennen lokakuuta alkaneisiin menettelyihin sovelletaan siirtymäsäännöksessä nimettyjä vanhoja lainkohtia.

• Tarkistakaa ikkunoita koskeva yhtiöjärjestysmääräys ja päivittäkää osakkaille annettavat kunnossapito-ohjeet.
• Käykää läpi osakkaiden muutostöiden vastuut ja vain osaa huoneistoista hyödyttävien uudistusten kulujen jako.
• Varmistakaa, että kokouskutsujen lähettäminen perustuu ajantasaisiin rekisteritietoihin.
• Päivittäkää huoneistokäyntien sopimis- ja ilmoituskäytännöt sekä asiakirjapyyntöjen käsittely.
• Tarkistakaa hallintaanoton varoitus- ja päätöspohjat, vastaanottajat ja tiedoksiantomenettely. Sähköinen tiedoksianto tarvitsee myös heräteviestin.
• Sopikaa, miten yhtiön tiloihin jääneistä tavaroista ilmoitetaan ja määräajat dokumentoidaan.
• Tarkistakaa erityisen tarkastuksen, osakeantivaltuutuksen ja omien osakkeiden käsittelyn menettelyt silloin, kun ne ovat yhtiössä ajankohtaisia.

Lähteet: Muutoslaki 535/2026 ja HE 34/2026 vp. Artikkeli käsittelee asunto-osakeyhtiölain uudistusta. Esimerkit ovat kuvitteellisia. Tarkista oman yhtiön yhtiöjärjestys erityisesti kunnossapito- ja vastikekysymyksissä.