Onko taloyhtiössäsi tehty kunnossapitotarveselvitys?
Listaus taloyhtiön hallitukselle kunnossapitotarveselvityksen tekemiseen
Kuntoarvion toteuttaminen vaatii useamman alan ammattilaisen työpanosta: rakennustekniikan osaajaa, LVI- sekä sähkötekniikan tuntijoita.
Havaintojen mukaan vain pieni osa, arvioilta noin viidennes taloyhtiöstä, on teettänyt lain hengen mukaisen selvityksen. Laki velvoittaa kuitenkin taloyhtiöitä selvittämään, mitkä ovat ne kunnossapitotarpeet, jotka seuraavan viiden vuoden aikana aiheuttavat taloyhtiölle merkittäviä kustannuksia. Miten asia on hoidettu taloyhtiöissä?
Kunnossapito ei lopu koskaan
– Rakennuksen kunnossapito ei lopu koskaan. Näin sanoo entinen asuntoministeri Jan Vapaavuori.
Vertailukohtana Vapaavuori nostaa esille ruotsalaiset vastaavat lukemat. Ruotsissa 60 % volyymistä on korjaus- ja 40 % uudisrakentamista. Tämä on se malli, johon Suomessakin ollaan menossa.
– Korjattavaa on nyt ja vielä pitkään tulevaisuudessa. On toissijaista puhua siitä, onko suoritettavien putkiremonttien määrä lähivuosina nelin- tai kuusinkertainen, sillä suunta on joka tapauksessa selvä. Remonttien määrä lisääntyy merkittävästi. Aikoinaan asunto-osakeyhtiölain uudistuksen tarkoituksena oli kannustaa taloyhtiöitä suunnitelmallisuuteen ja huolenpitoon sekä ennen kaikkea turvata osakkaiden asema, Vapaavuori pohtii.
Korjausrakentamisen ohjaus kehittyy totuttuun tapaan. Ensin annetaan suosituksia ja vasta sitten määräyksiä. Vapaavuori kehottaa tässä yhteydessä taloyhtiöitä toimimaan rohkeasti esimerkkeinä, sillä muut seuraavat suunnannäyttäjien perässä.
Mitä laki sanoo kunnossapitotarpeen selvityksistä?
Taloyhtiön hallitukselle on laissa asetettu velvollisuus laatia taloyhtiölle pitkäaikaisempi korjaussuunnitelma. Lain mukaan taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa on käsiteltävä hallituksen kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden aikana tehtävistä merkittävästi asuinkustannuksiin vaikuttavista kunnossapitotarpeista.
Laki ei kuitenkaan määrittele sitä, mikä on oikea tapa laatia selvitys kunnossapitotarpeesta.
– Suomi on täynnä erilaisia rakennuksia, näillä rakennuksilla on erilaisia omistajia ja omistajilla on oikeus määritellä omat tarpeensa. Lainsäätäjän kannalta on vaikeaa määritellä oikeaa tapaa kunnossapitotarveselvitykselle, kun kohteet ovat toisistaan poikkeavia.
– Toisaalta merkittävää on ihmisten vaatimusten kasvaminen. Tässä kohtaa kunnossapitotarveselvityksen merkitys korostuu.
– Asunto-osakkeiden arvoa ei tulevaisuudessa määritellä vain postinumeron perusteella, vaan rakennuksen kunto määrää aikaisempaa vahvemmin asuntojen arvon. Tärkeintä on se, mitä rakennuksessa on tehty ja mitä tullaan tekemään, ja nämä asiat on pystyttävä dokumentoimaan, Vapaavuori toteaa.
Info
Taloyhtiön kunnossapidon sanasto:
PTS = pitkän tähtäimen suunnitelmaa. PTS on asiakirja, jossa suunnitellaan taloyhtiön tulevat kunnossapitotoimenpiteet ja remontit seuraavan 10 vuoden ajalle.
Kunnossapitotarveselvitys = asiakirja, jossa kartoitetaan ja arvioidaan kiinteistön tai rakennuksen kunnossapitotarpeet.
Kuntoarvio = asiantuntijan tekemä arviointi rakennuksen tai kiinteistön kunnosta. Se tulee laatia julkaistujen ohjeiden ja KH-korttien mukaisesti.
Kuntotutkimus = on ikään kuin kuntoarvion jatkotoimenpide. Kuntotutkimus tarkoittaa systemaattista ja perusteellista selvitystä rakennuksen tai kiinteistön kunnon arvioimiseksi. Se sisältää erilaisia menetelmiä ja tutkimuksia, joilla kartoitetaan rakennuksen rakenteiden, järjestelmien ja pintamateriaalien kuntoa.
Mitä suunnitelmallinen kunnossapito on?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan velvollisuus kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta huolehtimisesta on yhtiön hallituksella. Kiinteistön ylläpito alkaa käyttöönotosta, ja ensimmäinen merkittävä tarkastus tehdään 10 vuotta rakentamisen jälkeen rakennuttajan vastuun umpeutuessa.
Tästä eteenpäin on hyvän käytännön mukaista toteuttaa laajempia katselmuksia viiden vuoden sykleissä.
– Kunnossapidon kannalta ongelma on ajankohtainen vanhan, olemassa olevan rakennuskannan osalta. Suomi on täynnä taloyhtiöitä, joissa vastaavaa suunnitelmallisuutta ei ole ylläpidetty.
– Nyt, kun kunnossapitoselvityksiä tehdään ja korjattavaa löytyy, voi olla syytä pohtia, miten katastrofaalinen tilanne on. Harvoin on kuitenkaan liian myöhäistä. Tärkeintä on selvittää ongelmat ja tehdä kiireelliset toimenpiteet, mutta ennen kaikkea selvittää kokonaistilanne ja priorisoida hankkeet.
– Tästä on taloyhtiöiden osalta kyse. Suurimmat virheet tehdään siinä, kun päättään toteuttaa hankkeita, joilla ei oikeastaan saavuteta mitään. Tästä koituu kustannuksia, jotka ovat osakkaiden kannalta täysin turhia. Olipa kyseessä sitten minkälainen taloyhtiö tahansa, apua löytyy. Sitä tarvitsee vain hakea, yksikönjohtaja Jari Lemponen Raksystems Anticimexilta kertoo.
Info
Kunnossapitoselvityksessä on esitettävä kaikki yhtiön kunnossapidon tarpeet, joilla on olennaista vaikutusta osakehuoneistojen käyttöön sekä käyttökustannuksiin. Selvitys tulee tehdä viiden vuoden ajanjaksolle kerrallaan.
Suunnitelmallinen kiinteistönpito tuo jopa 30 %:n säästöt kunnossapitokustannuksiin
Korjaaminen on kallista. Tämä tiedostetaan yleisesti. Se, tiedostetaanko turhien korjaushankkeiden kustannukset, voidaan kyseenalaistaa.
Merkittäviä suunnitelmallisuudesta saatavia etuja ovat saavutettavat säästöt. Suunnitelmallisen kiinteistönpidon myötä rakenneosien osalta päästään tavoiteltuihin käyttöikiin, ja suoritettavat korjaushankkeet voidaan toteuttaa kustannuksiltaan optimaalisesti.
Näin saadaan aikaan kustannussäästöjä, ja asukkaiden kokema häiriö korjaushankkeiden aikana jää merkittävästi pienemmäksi kuin silloin, jos vastaavat korjaukset toteutetaan yksittäisinä hankkeina.
– Suunnitelmallisen kunnossapidon kulmakivenä on nykytilan selvittäminen ja tähän on syytä panostaa. Kuntoarvion takaisinmaksuaika alittaa kaikki yleisesti käytetyt mittarit ja on näin ollen erittäin kustannustehokas ratkaisu. Ja mikä tärkeintä, kuntoarvio antaa tietoa siitä, mikä on taloyhtiön tämän hetkinen rakennustekninen tila. Arvion perusteella todettuja epäkohtia voidaan edelleen tarkentaa erilaisin kuntotutkimuksin, Lemponen toteaa.
Kunnossapitoselvityksen tekeminen
Taloyhtiön kunnossapitoselvitys on tärkeä asiakirja, joka auttaa hallitsemaan kiinteistön kunnossapitoa ja varautumaan tuleviin remontteihin. Kunnossapitoselvityksen laatiminen kuuluu taloyhtiön hallituksen vastuulle, ja sen tulee noudattaa suomalaisen taloyhtiölain (Yhtiölaki, 1599/2009) puitteita. Seuraavassa on vaiheittainen ohje kunnossapitoselvityksen laatimiseen:
Kunnossapitoselvityksen tarpeen arviointi
Säännöllinen tarkastelu: Kunnossapitoselvitys tulee laatia vuosittain.
Yhtiökokouksessa käsittely: Taloyhtiön hallituksen tulee esittää kunnossapitoselvitys yhtiökokoukselle.
Tietojen kerääminen
Kiinteistön tekninen selvitys: Kerää tietoa taloyhtiön rakennusosista, -järjestelmistä ja -laitteista. Tähän kuuluu muun muassa:
- Rakennuksen ikä ja kunto
- Tehdyt remontit ja niiden aikataulut
- Tulevat korjaustarpeet
Asiantuntijakäynnit: Tarvittaessa voidaan tilata asiantuntijoita, kuten rakennusinsinöörejä tai -tarkastajia, arvioimaan kiinteistön kuntoa. Lain mukainen kunnossapitoselvitys perustuu aina hallituksen sen hetkiseen parhaaseen tietämykseen.
Kunnossapitotarpeiden arviointi
Lyhyen ja pitkän aikavälin tarpeet: Laadi erittely kunnossapitotoimenpiteistä, jotka on tarpeen toteuttaa seuraavan viiden vuoden aikana. Tämä sisältää:
- Välittömät toimenpiteet (esim. vesivahingot, putkistovuodot)
- Suunnitellut remontit (esim. kattoremontti, julkisivujen kunnostus)
Taloudellinen arviointi
Budjetointi: Arvioi kunnossapitotoimenpiteiden kustannukset ja laadi budjetti näiden toteuttamiseksi.
Rahoitus: Pohdi, miten kunnossapitotoimenpiteet rahoitetaan (esim. yhtiön varat, lainat).
Selvityksen laatiminen
Kirjallinen raportti: Laadi kirjallinen kunnossapitoselvitys, joka voidaan laatia hallituksen toimesta tai yhteistyössä isännöitsijän kanssa. Kunnossapitoselvitys sisältää seuraavat osat:
- Johdanto ja taustatiedot
- Kiinteistön nykytila ja aikaisemmat toimenpiteet
- Ehdotetut kunnossapitotoimenpiteet aikarajoineen
- Taloudellinen arviointi ja rahoitusmahdollisuudet
Hyväksyntä yhtiökokouksessa
Esittely yhtiökokouksessa: Kunnossapitoselvitys tulee esittää taloyhtiön yhtiökokoukselle, jossa hallitus voi esittää suosituksia toimenpiteistä.
Päätöksenteko: Yhtiökokous tekee päätöksiä kunnossapitotoimenpiteiden toteuttamisesta ja rahoituksesta.
Seuranta ja päivitys
Jatkuva seuranta: Kunnossapitoselvitystä tulee päivittää säännöllisesti ottaen huomioon tehdyt toimenpiteet ja kiinteistön muuttuva kunto.
Huomioitavaa
Kunnossapitoselvityksen laatiminen ei ole vain muodollisuus, vaan se on tärkeä osa taloyhtiön pitkäjänteistä suunnittelua ja varautumista. Hyvä kunnossapitoselvitys voi parantaa kiinteistön arvoa ja asukkaiden tyytyväisyyttä.
Tämä prosessi auttaa taloyhtiötä hallitsemaan kunnossapitoa tehokkaasti ja varautumaan tuleviin haasteisiin lain edellyttämällä tavalla.
Info
Lue lisää kuntoarvioista ja -tutkimuksista
Aiheeseen liittyvää
Isännöitsijä -sankari vai konna?
Taloyhtiön vuosikello tikittää: Heinäkuu
Korvausvastuut taloyhtiöissä – mitä osakkaan ja hallituksen on hyvä tietää?
Asunto-osakeyhtiössä ilmenevä epätietoisuus remonttien vastuiden jakautumisesta
Miten taloyhtiö rahoittaa korjaushankkeet?
Näin teidänkin taloyhtiöstänne saadaan energiapihi - kuuntele KIVIJALKA-podcast
Luetuimmat
Uusimmat