Tältä taloyhtiön remonttitarpeen kartoitus ja tulokset saattavat näyttää
As.oy Remontti-Mallinnus Osa 3.
Taloyhtiön kuntotutkimus paljastaa rakennuksen kunnon ja mahdolliset vauriot. Se auttaa taloyhtiön päättäjiä selvittämään, mitkä korjaustoimenpiteet ovat kiireellisiä ja mitkä voidaan ajoittaa myöhemmäksi. (Kuva, Adobe Stock)
Kuvitteellisessa asunto-osakeyhtiössä kaavaillaan remontoinnin tarpeita. Taloyhtiön asukkaita ja hallitusta mietityttävät muun muassa ikkunoiden kunto sekä taloyhtiön vesikatto. Mitä kaikkea taloyhtiön tulisi huomioida ja miten huoltotoimenpiteitä tulisi taloyhtiössä lähestyä?
Tästä lähdetään...
Jossain päin Keski-Suomea sijaitseva kuvitteellinen taloyhtiömme, as.oy Remontti-Mallinnus, perustuu 1970-luvun tyyppitaloon. Talo on kolmikerroksinen betonielementtitalo, jossa on kolme rappukäytävää ja 27 huoneistoa. Pääty- sekä väliseinät ovat kantavia ja päällekkäiset kerrokset identtisiä keskenään. Alimmassa kerroksessa on talon huolto- ja varastotilat, saunaosasto ja autotalleja. Alin kerros on osittain maanpinnan alapuolella, eli taloyhtiöstä löytyy maanvastaisia seiniä.
Rakennuksen kunto on alle tyydyttävän ja kiinteistön arvo laskee. Ulko-ovet ovat ikkunalliset metalliovet ja parvekkeiden ovet kaksiovisia, ikkunallisia puuovia. Alkuperäiset kolmipuitteiset ikkunat aukeavat sisäänpäin ja niissä on puiset tuuletusluukut, ritilät ja hyttysverkko. Ikkunoita ja ovia on hieman ehostettu, mutta ei vaihdettu.
Asuntojen omistajat ovat uusineet sisäpintoja, mutta kaikista huoneistoremonteista ei ole ajantasaista tietoa, sillä ilmoitusvelvollisuus tuli voimaan 1.7.2010 tuolloin uudistetun asunto-osakeyhtiölain myötä. Virtasen rouva kyllä muistaa kuinka Hietasen perhe rehvasteli uudella keittiöllä ja kylpyhuoneella vuonna 1998...
Ulkovaipan peruskorjaus
Betonirakenteiden kuntotutkimukset ja niiden tarve
Betonirakenteiden tekninen käyttöikä on 40–50 vuotta kun altistusolosuhteet ovat ns. normaalit. Tällaiset tai lievemmät olosuhteet vallitsivat lähes koko Suomessa, mutta ilmastonmuutos on heittänyt oman varjonsa sääolosuhteisiin. Runsaat sateet ja lumettomat sekä lämpimät talvet lisäävät kosteusvaurioiden vaaraa.
Betonirakenteisten parvekkeiden osalta tilanne on samankaltainen ja mikäli niihin ei ole koskaan asennettu vedeneristystä, korjaustarve voi tulla eteen jo ennen julkisivuja, etenkin säärasitukselle alttiissa ulokeparvekkeissa.
- Näkyviä merkkejä on usein ilmaantunut jo tässä vaiheessa, niistä yleisimpiä ovat:
• betonirakenteiden halkeamat ja lohkeamat
• betoniraudoitteiden näkyvä ruostuminen
• maali- ja pinnoitevauriot
• betonin näkyvä rapautuminen
• elastisten saumojen ikääntyminen ja vauriot
Karkeasti jaoteltuna, sekä betonijulkisivuille että parvekkeille on olemassa kolme toisistaan selkeästi poikkeavaa korjaustapaa ja niiden erottaminen toisistaan vaatii riittävän tarkan kuntotutkimuksen. Kuntotutkimuksen ensisijainen tarkoitus on määritellä vielä korjaustarve ja sitä kautta mahdolliset pääpiirteittäiset korjaustavat.
Info
Mitä tapahtui as oy Remontti Mallinnuksessa?
Kuvitteellisen kohteemme maalatut betonielementtijulkisivut sekä ulokeparvekkeet ovat siis arvioidun käyttöikänsä mukaan loppusuoralla, joka jo itsessään on hyvä peruste tarkemman tutkimuksen teettämiseksi. Tämä seikka oli mainittuna jo vuonna 2010 teetetyssä kiinteistön kuntoarvioraportissa.
Tutkimuksen tulos: pitkälle edennyttä rapautumista, raudoitteiden laajaa korroosiota ja lämmöneristeen vaurioita => kuntotutkimuksessa on suositeltu julkisivujen ulkokuorien purkamista sekä parvekkeiden peruskorjausta siten että kaiteet uusitaan.
Puuikkunat
Puhtaasti teknisesti ajateltuna puuikkunoita voi huoltaa ja korjata koko rakennuksen elinkaaren ajan, kunhan kunnostusväli on riittävän tiheä. Käytännössä kuitenkin ikkunoiden uusiminen tulee jossakin vaiheessa kokonaisuutena järkevämmäksi kuin niiden kunnostus. Näin voi käydä, mikäli ikkunat ovat jo laajalti vaurioituneet tai jokin muu hanke, esimerkiksi laaja julkisivukorjaus, puoltaa ikkunoiden uusimista.
Info
Virtuaalikohteessa ikkunoiden ulkopuitteiden kunto on tarkastettu julkisivututkimuksen yhteydessä. Tässä yhteydessä todettiin, että ikkunatyyppi on kolmilasinen ja -puitteinen (MSK-ikkuna) maalattu puuikkuna.
Ulkopuitteiden puuaines on alkanut halkeilla, joskaan lahovaurioita ei vielä ollut havaittavissa. Lisäksi maali- ja saumavauriot ovat melko yleisiä.
Tutkimuksen perusteella ikkunat olisivat olleet vielä teknisesti kunnostuskelpoiset tai niihin olisi voitu uusia pelkästään ulkopuite.
Vuoden 2010 teetetyn kuntoarvion asukaskyselyissä oli jo kuitenkin ollut useita mainintoja ikkunoiden toiminnallisista (lukitus, tiiveys, käynti) puutteista, jotka ovatkin kolmipuitteisissa ikkunoissa varsin tavanomaisia.
Tutkimuksen tulos: Kun huomioitiin ikkunoiden kuntotaso, aiemmin raportoidut puutteet ja ongelmat sekä julkisivujen korjaustarve, päädyttiin suosittelemaan ikkunoiden uusimista nykyaikaisina puualumiini-ikkunoina.
Vesikatto
Normaalin teknisen käyttöikänsä puolesta kumibitumikermipäällysteinen (huopa) pulpettikatto on lyhytikäisempi kuin julkisivut, parvekkeet tai ikkunat. Vesikaton kuntotutkimuksen ensisijainen tarkoituksena on selvittää, onko katto vielä järkevästi kunnostettavissa vai kannattaako jo varautua uusimiseen.
Info
Kuvitteellisen kohteemme rakennusajankohdan perusteella (1970) alkuperäinen kate on ollut kaksikerroksinen ja jossain vaiheessa 1990-luvulla sitä on jouduttu korjaamaan. Vuoden 2010 kuntoarvioraportin perusteella korjaus on tehty lisäämällä alkuperäisen katteen päälle ohut mineraalivillakerros (ns. laakerointivilla) ja uusi kermi.
Kuntotutkimuksessa todettiin, että päällimmäinen kermi on alkanut halkeilla säärasituksen vaikutuksesta ja useat läpiviennit vaikuttavat aistinvaraisesti epätiiviiltä. Lisäksi havaittiin yksittäisiä vesi- ja ilmapusseja kermikerrosten välissä sekä vedenpoiston puutteita ja vaurioita räystäskoruissa ja syöksyputkissa.
Nämä vauriot itsessään eivät vielä edellytä vesikatteen täydellistä uusimista ja katon käyttöikää olisi ehkä mahdollista jatkaa uusimalla vain laakerointivilla ja päällimmäiset kermit sekä parantamalla vedenohjausta.
Kuntotutkimuksen yhteydessä myös katon puiset alusrakenteet tarkastettiin yläpohjan matalasta ilmatilasta. Sen yhteydessä havaittiin, että paikallisesti vuotovesiä oli päässyt aikojen saatossa puurakenteisiin sekä yläpohjan lämmöneristeisiin aiheuttaen niiden vaurioitumista. Vaurioiden merkittävyyttä oli vielä lisännyt ilmatilan heikko tuuletus.
Tutkimuksen tulos: Kun oli todettu vesikaton koko muun ulkovaipan laajahko yhtäaikainen korjaustarve, ei vesikatteen kevyelle korjaukselle ollut enää teknisiä eikä taloudellisia perusteita. Näin ollen vesikatolle suositeltiin sen uusimista pääosin nykyisen kaltaisena kuitenkin parannetulla tuulettuvuudella.
Nämä seikat mahdollistivat myös lisälämmöneristyksen asentamisen yläpohjan osalle ja julkisivukorjauksen vaikutukset räystäisiin voidaan huomioida kerralla.
Yhteenveto ulkovaipan osalta
Koska lähes kaikki ulkovaipan rakenneosilla on laajahko korjaustarve ja vielä samanaikaisesti, on suositeltavaa teettää kevyt hankesuunnittelu ennen siirtymistä toteutussuunnitteluun.
Hankesuunnittelun lopputulemana voisi olla kustannustehokas yhdistelmä:
- Julkisivujen ulkokuori ja lämmöneristys puretaan ja asennetaan tuulettuva levyverhousrakenne tai vaihtoehtoisesti eristerappaus.
- Ikkunat uusitaan nykyaikaisina puualumiini-ikkunoina(MSE) – HUOM! Halutaanko ennakoida IV-remonttia lisäämällä korvausilmantuloa! se on huomioitava tässä vaiheessa, ei vasta putkiremontissa!
- Parvekelaatat peruskorjataan ja vedeneristetään, parvekekaiteet uusitaan lasitetuiksi teräskaiteiksi.
- Vesikate- ja yläpohjan lämmöneristeet uusitaan kokonaisuudessaan – varauduttava siihen, että IV-koneet voidaan uusia vaivatta myöhemmin.
Putkiremontti
Märkätilakartoitus
Kun laajempi putkiremontti on näköpiirissä arviolta noin seuraavan 10 vuoden aikana, on aloitettavat tarkemman ajankohdan määrittely, jotta korjaus osataan ajoittaa oikein. Yksi remontin ajoittamiseen olennaisesti liittyvä seikka putkistojen lisäksi on märkätilarakenteen koko taloyhtiön tasolla.
Märkätilarakenteiden laajalti heikentynyt kunto voi toimia täysin linjasaneerauksen ajankohdan määrittävänä tekijänä, sillä putkien uusiminen edellyttää usein märkätilarakenteiden laajaa korjausta (rakenteissa kulkevat vesijohdot, vesi- ja lämpöjohtojen läpiviennit sekä välipohjarakenteissa olevat viemärit ja lattiakaivo).
Märkätilojen kuntokartoituksen yhteydessä saadaan kartoitettua kuntotason lisäksi myös tilojen ikäjakauma.
Info
Kuvitteellisessa taloyhtiössämme kartoituksen yhteydessä havaittiin laajaa hajontaa tilojen korjaushistoriassa ja sitä kautta myös vaurio- ja puutehavainnot olivat kirjavia. Merkittävimmät toistuvat puutehavainnot olivat pintamateriaalin vauriot ja tartunta, kohonneita pintakosteuslukemia rakenteissa, sekä ilmanvaihdon puutteellisuus.
Alkuperäisten tilojen voidaan suoraan sanoa ylittäneen teknisen käyttöikänsä, sillä niissä on alkuperäisenä lattiapäällysteenä ja vedeneristeenä muovimatto.
Tutkimuksen tulos: Noin 30 % tiloista alkuperäisiä ja vain 2 tilaa saneerattu 2010 jälkeen. Akuutissa korjaustarpeessa olevia tiloja ei havaittu, mutta tulevaa putkiremonttia ei ole märkätilojen vuoksi mahdollista lykätä ja sen yhteydessä suositellaan saneeraamaan kaikki kiinteistön märkätilat.
Putkistojen kuntotutkimus
Jos putkivuotojen tai kuntoarvion pohjalta remontti näyttää ajankohtaiselta, kannattaa teettää putkiston tarkempi kuntotutkimus. Kuntotutkimuksessa selvitetään yksityiskohtaisesti putkiston kunto ja korjaustarpeet. Näiden tietojen pohjalta voidaan määrittää, millä aikataululla putkiremonttiin ryhdytään ja miten se toteutetaan.
Info
Putkistojen kuntotutkimus päätettiin tehdä laajana, tutkimus kattaa lämmitys- ja käyttovesiputket sekä jäte- ja sadevesiviemärit.
Tutkimuksen tulos: Sinkityssä kylmävesiputkistossa havaittiin syviä syöpymiä, käyttöikää oli jäljellä enää 1–3 vuotta. Kuparisissa käyttövesiputkissa havaittiin kohtalaista syöpymää ja alkavia pistesyöpymiä. Käyttöikää käyttövesiputkistolla oli jäljellä noin 3–5 vuotta.
Valurautaisessa viemäriputkistossa havaittiin paikoin lievää syöpymää ja pohjaviemärissä painumia. Käyttöikää näissä oli jäljellä 3–5 vuotta.
Lämmitysverkossa ei havaittu merkittäviä puutteita ja käyttöikää olikin jäljellä yli 10 vuotta.
Energiaselvitys
LVIS-peruskorjaus-/parannus ja ulkovaippakorjaus ovat selkeimpiä ajankohtia vaikuttaa kiinteistön energiatalouteen sen elinkaaren aikana. Yleisesti ottaen ympäristöministeriön asetukset ohjaavat minimitasoja rakennusten energiatehokkuudessa ja niitä sovelletaan korjausrakentamisessa.
Merkittävimmät energiatehokkuuden parannusmahdollisuudet kiinteistössä liittyvät lämmöneristykseen, vuotoilmaan, ilmanvaihtoon ja käyttöveden sekä lämmityksen energiatehokkuuteen.
Info
Verrattaessa 1970-luvun rakennuksia nykypäivään, on ilmanvaihdon energiatehokkuus merkittävin ja kustannustehokkain yksittäinen parannuskohde, etenkin kun kohteessa on koneellinen poistoilmanvaihto.
Tutkimuksen tulos: Tästä johtuen päädyttiin yhtenä vaihtoehtona harkitsemaan ilmanvaihdon energiatehokkuuden parantamista kyseiseen kiinteistöön. Tällöin parannuskeinoksi valikoituu poistoilman lämmöntalteenotto (PILP).
Lämmitykseen (käyttöveden ja lämmitysverkoston) käytetyn energian kustannus on myös merkittävä ja sen energiatehokkuutta parantaakseen päädyttiin toisena vaihtoehtona tarkastelemaan maalämmön mahdollisuutta ja energiataloudellisuutta.
Laskennan tuloksena, jotka perustuvat toteutuneisiin lämmityskustannuksiin, korolliseksi takaisinmaksuajaksi saatiin 12–16 vuotta ilmanvaihdon lämmöntalteenotolla ja 11–15 vuotta maalämmöllä.
Ajantasaiset piirustukset
Putkiremontin suunnittelu voidaan nykypäivänäkin tehdä tehokkaasti normaalien kaksiulotteisten tasokuvien (2D) avulla, eikä 3D-tietomalli ole välttämätön, joskin monimutkaisissa kohteissa hyödyllinen.
Huolimatta suunnittelun tavasta, on äärimmäisen tärkeää, että suunnittelu tehdään olemassa olevan, ei siis alkuperäisen, tilanteen pohjalta. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kaikki mahdolliset märkä- ja wc-tiloihin sekä keittiöihin liittyvät muutostyöt tulisi olla päivitettynä suunnittelun pohjana käytettävissä piirustuksissa.
Info
Virtuaalikohteemme osalta oli kuitenkin tiedossa vain hyvin vähän tehtyjä muutostöitä ajan saatossa. Näin ollen taloyhtiö päätti, että uudet pohjapiirustukset piirretään puhtaaksi alkuperäisten pohjalta ja tiedossa olleet muutokset sekä taloyhtiön yleiset tilat käytiin erikseen mittaamassa ja päivitettiin piirustuksiin.
Haitta-ainetutkimukset ja rakenneavaukset
Kohteen rakennusajakohdan mukaisesti asbesti- ja haitta-ainetutkimus on lakisääteisesti tehtävä ennen urakan aloitusta. Asbestin lisäksi on monia muita haitta-aineita, jotka olemassa olevista rakenteista tulee esimerkiksi korjaushankkeiden lähtötietoina selvittää. Lainsäädännön muutosten takia haitta-ainetutkimustarve koskee nyt useita rakennusmateriaaleja. Myös tutkittavien kemikaalien määrä on lainsäädännön päivitysten myötä lisääntynyt.
”Termiä haitta-aine ei ole määritetty voimassa olevassa lainsäädännössä. RT-korteissa haitta-aineella tarkoitetaan rakennusmateriaalissa olevaa kemiallista yhdistettä tai kuitumaista silikaattimineraalia, jolle altistuminen voi aiheuttaa terveyshaittaa ja/tai se voi olla ympäristölle haitallinen. Näissä RT-korteissa ei käsitellä mikrobiperäisiä epäpuhtauksia” (lähde RT-kortti/tutkijan ohje).
Info
Kuvitteellisessa taloyhtiössämme oli päätetty teettää haitta-ainetutkimukset ennen toteutussuunnittelua, sillä tutkimuksen yhteydessä tehtävistä rakenneavauksista saataisiin arvokasta lisätietoa myös suunnitteluun.
Haitta-ainetutkimuksen yhteydessä saatiin todennettua muun muassa alapohjarakenne sekä välipohjarakenne märkätilan puolelta. Lisäksi samassa yhteydessä tehtiin rakenneavaukset muutamaan alkuperäiseen putkihormiin ja saatiin lopullinen varmistus sille, että uuden vesijohdot ja viemärit eivät mahtuisin alkuperäiselle paikalleen.
Tutkimuksen tulos: Taloyhtiössämme joudutaan varautumaan laajoihin asbestipurkuihin sekä märkätiloissa, keittiöissä että yleisissä tiloissa.
Piha- ja kuivatusrakenteiden korjaus
Salaojien ja kuivatusrakenteiden kuntotutkimus
Rakennus on loivassa rinteessä ja etenkin ylärinteen puolella on havaittu kellarin sisäseinässä monin paikoin paikoittaisia maalivaurioita. Osana putkistojen kuntotutkimusta päätettiin teettää myös salaojien sisäpuolinen kuvaus järjestelmän kunnon sekä sijainnin ja laajuuden kartoittamiseksi.
Samassa yhteydessä tehtiin muutamia koekuoppia sokkelin vierustalle, joista havainnoitiin vierustäytön (maa-aineksen) laatua sekä perusmuurin (sokkelin maapinnan alapuolisen osan) vedeneristystä.
Tutkimuksen tulos: Salaojat ovat vanhaa ruukkuputkea, osa kaivoista ei ole edes näkyvissä ja linjoissa on sortumia sekä tukoksia. Lisäksi mittausten perusteella salaojituksen korkoasema on jäänyt rakennusvaiheessa hieman liian ylös.
Perusmuurissa on vedeneristys, mutta se on tehty bitumisivelyllä ja sen eristävyys on ajan saatossa heikentynyt merkittävästi.
Salaoja- ja kuivatuskorjausta suositellaan harkinnanvaraisesti putkiremontin yhteyteen tai vaihtoehtoisesti omana hankkeenaan yhdessä pihakorjausten kanssa.
Yhteenveto taloyhtiön kuntotutkimuksesta
Tältä saattaa näyttää taloyhtiön remonttitarpeiden selvittäminen pahimmillaan. Puutteita ja korjattavaa löytyy kaikkialta.
Taloyhtiön kuntotutkimus paljastaa asukkaille rakennuksen nykytilan. Siinä arvioidaan eri rakennusosien, kuten betonijulkisivujen, parvekkeiden, puuikkunoiden ja vesikaton kunto. Tutkimuksessa havaitaan mahdollisia vaurioita, kuten halkeamia, ruostumista, maali- ja pinnoitevaurioita sekä kosteusongelmia. Samalla selvitetään rakenteiden tekninen käyttöikä ja korjaustarpeet, mikä auttaa suunnittelemaan tarvittavat toimenpiteet ja aikarajat tuleville remonttihankkeille. Lisäksi kuntotutkimus voi tuoda esille energiatehokkuuden parannusmahdollisuudet, josta on suurta hyötyä myös energian kulutuksen laskemisessa.
Info
Sinua saattaisi myös kiinnostaa
Lähde: Kari Uusikukka, Sitowise, Rakennusteollisuus (RT)
Aiheeseen liittyvää
Taloyhtiön suunnitelmallinen taloudenhoito - Miksi maksamme vastikkeita?
10 tärkeintä tarkastuskohtaa hissin määräaikaistarkastuksessa
Kenen vastuulla on huoltaa tai tarkastaa taloyhtiön hissit?
Asunto-osakeyhtiölaki: taloyhtiön kunnossapito
Asunto-osakeyhtiölaki osa 2
Julkisivupinnoite, joka pitää rapatun julkisivun kuivana ja puhtaana
Luetuimmat
Uusimmat