Suunnitelmallisuus osaksi kiinteistön kunnossapitoa

Kunnossapitotyöt eivät olennaisesti nosta kohteen laatutasoa, vaan työllä pyritään saattamaan rakennusosa tai järjestelmä alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Kunnossapito on mittavampaa työtä kuin kiinteistönhoitotyö mutta suppeampaa kuin itse korjausrakentaminen.

Suunnitelmallisessa kiinteistön kunnossapidossa rakennusosien ja järjestelmien kuntoa seurataan jatkuvasti, huoltotoimenpiteitä tehdään määräajoin ja kunnossapitokorjauksia tai osien uusimisia suoritetaan ennen kuin varsinaista vikaa on ilmennyt.

Reagoivassa kunnossapidossa korjaus– ja uusimistoimenpiteitä suoritetaan vasta, kun kohde on vikaantunut tai jotain on jo mennyt rikki.

Suunnitelmallisella ja ennakoivalla kunnossapidolla mahdollistetaan talon rakenteellisten osien sekä järjestelmien jatkuva toiminta. Eri rakennusosille ja järjestelmille on melko hyvin tiedossa kunnossapitojaksot, joiden avulla pystytään ennakoimaan tulevia kunnossapitotöitä.

Kunnossapitojakso on aikaväli, jonka jälkeen kohteessa on tehtävä toimenpiteitä, jotta järjestelmän tai rakenneosan elinkaari voidaan saavuttaa. Ilman kunnossapitotöitä rakennusosien tai järjestelmien elinkaaret eivät toteudu, vaan ne joudutaan uusimaan liian aikaisin.

Lähtökohtana suunnitelmalliseen kunnossapitoon ovat kiinteistön ominaisuudet sekä käyttäjän tavoitteet. Sen tarkoituksena on tuoda esiin rakenneosien kunnossapitojaksot sekä uusimisajankohdat, jolloin kunnossapitotoiminta voidaan ajoittaa oikein ja korjaukset eivät tule yllätyksenä.

Suunnitelmallisen kunnossapidon toteuttaminen vaatii perusteelliset selvitykset kiinteistön ominaisuuksista. Apuna käytetään laitevalmistajien ohjeita, asiantuntijatarkastuksia, rakennuksen piirustuksia, käyttäjien ja hoitohenkilökunnan haastatteluja, aikaisempia korjaustoimenpiteitä ja niiden syitä, yms.

Tärkeimpiä työkaluja ovat kiinteistön huoltokirja, josta löytyisi suurin osa pohjatiedoista ja kuntoarvio sekä sen pohjalta tehty kunnossapitosuunnitelma, eli PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma). Kiinteistön kunnossapidon toteutumista tulee tilaajan toimesta seurata ja päivittää. Tilaajan ja palvelun tuottajan välillä hyvällä vuorovaikutussuhteella voidaan myös suoraan vaikuttaa kunnossapidon laatuun.

Kuntoarvio on merkittävin työkalu kunnossapitotoiminnalle ja varojen käytölle. Sen avulla kartoitetaan kunnossapidon suunnittelua varten rakennuksen kaikki rakennusosat sekä järjestelmät. Arvio tehdään pääasiassa aistinvaraisesti rakenteita rikkomatta eri alojen asiantuntijaryhmän tekemänä (rakennus–, LVI– ja sähkötekniikka). Myös hissit ja piha-alueet tulisi kartoittaa. (Myyryläinen 2012, 49.)

Kuntoarvio tehdään KH–kortiston ohjetta KH90-00490 noudattaen siten, että kuntoarvioija arvioi rakennusosille sekä järjestelmille kuntoluokat. Kuntoluokitus on 5-portainen siten, että luokka 5 on uutta vastaava ja luokka 1 uusittavassa kunnossa.

Kuntoarvion perusteella sen laatija tekee kiinteistöstä kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen, missä määritellään kunnossapito– ja korjaustoimenpiteet yleensä seuraavalle 10 vuodel-le. (KH90-00495)

Ensimmäinen kuntoarvio tulisi tehdä 10–15 vuoden kuluttua rakennuksen valmistumisesta ja se yleensä tehdään 10 vuodeksi eteenpäin. Se ei silti tarkoita, että kuntoarvioita ei tarvitse päivittää kuin vasta 10 vuoden päästä.

Kunnossapitosuunnitelmassa seuraaville 5 vuodelle ehdotetut korjaukset tulisi päivittää viiden vuoden kuluttua itse kuntoarviosta. Päivittäminen on yleensä hieman kevyempi versio kuntoarviosta, ns. kuntokatselmus. Sen avulla saadaan taas seuraavaksi viideksi vuodeksi luotettavammin tietoon tarvittavat kunnossapitokorjaukset ja samalla voidaan antaa suuntaa antavat arviot seuraavista 10 vuodesta. (Myyryläinen 2012, 49, 50.)

Kuntoarvio on erittäin tärkeää tehdä asiansa tuntevilla koulutetuilla ja pätevöidyillä ihmisillä. Huonosti tehty kuntoarvio on vaarallinen, sillä se voi johtaa tilaajan harhaan ja seurauksena voi olla vääriä toimenpiteitä ja kiihtyvää kiinteistön rappeutumista. Haitallista on myös liian aikainen toimenpiteiden ehdottaminen, jolloin rakenneosien ja järjestelmien käyttöikä ei toteudu, vaan ne uusitaan liian aikaisin. (Myyryläinen, 2003, 58.)

Lue myös: Kiinteistöjen korjausvelka kasvaa – suunnittelu säästä osakkailta rahaa >>

Kuntotutkimus on kuntoarvion jatkotoimenpide, mikäli kuntoarviolla ei aistinvaraisesti pystytä tekemään luotettavia päätelmiä kyseisen osa-alueen kunnosta.

Kuntotutkimuksen osa-alueita voivat olla esimerkiksi

• putkisto
• sisäilma
• rakenteet
• sähköjärjestelmät
• kosteusvauriot
• ilmanvaihdon kuntotutkimus.

Kuntotutkimuksessa käytetään yleensä materiaaleja rikkovia menetelmiä sekä osa-alueesta riippuen eri mittauskalustoa ja otetaan laboratorionäytteitä. Kuntotutkimuksella tuotetaan lisätietoa korjaussuunnitelman laatimiseen. Yleensä kuntotutkimuksia teetetään kun tiedossa on suurempia korjaushankkeita, kuten esimerkiksi putkistosaneeraus, joka luokitellaan jo perusparannushankkeeksi.

Kuntoarvion perusteella tehty kunnossapitosuunnitelmaehdotus, eli PTS-ehdotus, on suunnitelmallisen kunnossapidon lähtökohta. 10 vuoden PTS-ehdotuksessa esitetään tarpeelliset korjaukset, mahdollisesti niiden korjausmenetelmä, kustannusarvio sekä suositeltava toteutusajankohta.

Kuntoarvion ja PTS-ehdotuksen antaman tiedon pohjalta taloyhtiö saa kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta ja tulevista kunnossapitotöistä, niiden ajankohdasta ja kustannuksista.

PTS-ehdotuksen pohjalta taloyhtiön hallitus laatii kiinteistölle kunnossapitosuunnitelman ottaen huomioon myös taloyhtiön taloudellisen näkökulman. PTS-ehdotus perustuu suurimmaksi osaksi kuntoarvion tuloksiin, joten kunnossapitosuunnitelmassa on hyvä ottaa huomioon myös

• asukkaiden mielipiteitä/muutostarpeita,
• energiankulutustietoja,
• kiinteistönhoitohenkilökunnan palautetietoa sekä
• korjaushistoriaa. (Myyryläinen, 2003, 57.)

Näitä tietoja löytää helposti myös taloyhtiön huoltokirjasta, mikäli kiinteistölle on sellainen tehty.

Yhtiön hallituksen tulee lain mukaan esittää vuosittain yhtiökokouksessa rakennuksen kunnossapitotarpeet seuraavalle 5 vuodelle (kunnossapitotarveselvitys). Huolella tehdyn kunnossapitotarveselvityksen avulla voidaan tuleviin kunnossapitokorjauksiin varautua ajoissa niin rahallisesti kuin teknisestikin.

Kuntoarvion, PTS-ehdotus ja kunnossapitotarveselvitys kulkevat siis käsikkäin ja niitä kaikkia tulisi päivittää 5 vuoden välein. Päivityksen yhteydessä tehdään tarkemmat suunnitelmat seuraavalle 5 vuodelle ja arviot korjauksista toiselle 5 vuodelle, joita taas päivitetään tarkemmin seuraavan viiden vuoden kuluttua.

Lähde: Suunnitelmallinen kiinteistön kunnossapito
Heini Koiranen