Kiinteistönhuolto ja ylläpito: toimivan taloyhtiön salaisuus

Kiinteistönhuollon tarkoituksena on estää vikojen ilmaantuminen sekä pitää huoltokohteet käyttö- ja toimintakunnossa. Sananmukaisesti kiinteistönhuolto on huoltamista ja se kohdistuu teknisten järjestelmien lisäksi myös kiinteistön rakenteisiin ja rakennusosiin. Kullakin vuodenajalla on omat vaatimuksensa huollolle. Tämä tulee pitää mielessä, kun mietitään tarkoituksen mukaista tapaa huollon järjestämiselle.

Kiinteistöt ovat yksilöitä ja ne voivat koostua eri aikakausina asennetuista osajärjestelmistä. Kiinteistökohtaisten huoltotöiden määrä on riippuvainen paitsi kohteen rakennusvuodesta myös käyttötarkoituksesta ja kiinteistön varustelusta. Päätös siitä, suoritetaanko kaikki huoltotöihin lukeutuvat työt palveluyrityksen toimesta vai pyritäänkö esimerkiksi osa töistä tekemään osakasvoimin, riippuu tietenkin yhtiöstä ja sen osakkaista. Huomattavaa kuitenkin on, että lisääntynyt kiinteistötekniikan sekä -automaation määrä edellyttää eri alojen erikoisosaamista, olipa arkipäivän huollosta vastuussa sitten osakkaat, talonmies tai huoltoyhtiö.

Kiinteistönhuoltomallit voidaan karkeasti jaotella kolmeen eri toteutustapaan:

1. Kiinteistönhuoltoyritys
2. Talonmies
3. Talkoot

Kiinteistönhuoltopalveluiden ostamista yritykseltä tukee varmuus ja luottamus huoltotöiden ammattimaiseen hoitamiseen. Usein se on myös kustannustehokas tapa järjestää kiinteistönhuolto. Kiinteistönhuoltoyritystä valittaessa tulee päätöksen kuitenkin perustua palvelun toimivuuteen. On huomattavaa, että esimerkiksi taloyhtiö, jossa on merkittävän suuri piha ja parkkialue, asettaa jo pelkästään kiinteistönä omat vaatimuksensa huoltoon käytettävälle kalustolle. Mikäli huoltoyhtiön käytössä oleva kalusto ei ole tarkoituksen mukainen töiden suorittamiseen, voi asumisviihtyisyys sekä toimivuus taloyhtiössä kärsiä.

Toinen merkittävä kiinteistönhuoltoyritystä tukeva tekijä on palvelutarjonta. Kiinteistön yleishoitoon voidaan liittää perinteisen huollon lisäksi muita palveluita kuten:

• järjestyksen ja järjestyssääntöjen valvonta
• talonkirjan ylläpito
• asiakirjojen säilytys
• vika- ja ovenavauspäivystys
• asuntojen näyttö yms.

Lista ei ole millään tavalla tyhjentävä vaan kukin tekee sopimuksen kiinteistönhuollosta tarpeen mukaan. Kiinteistönhuoltosopimusta tehtäessä on kuitenkin syytä aina selvittää hyvinkin tarkkaan sopimusten sisältö ja laajuus. Koska yrityksen valinta suoritetaan tarjousten perusteella, tulee jo tarjouspyyntöä laadittaessa kiinteistönhuollon kattavuus kiinteistössä olla hyvin pitkälti määriteltynä. Halpa kuukausiveloitus voi koitua yllättävänkin kalliiksi vaihtoehdoksi, mikäli erillistöihin sisältyy hyvin arkipäiväisiksi koettuja toimenpiteitä.

Talonmies on rakennuksen ylläpidosta vastaava yksityishenkilö. Aiemmin hyvin yleisesti käytössä ollut talkkari on taloyhtiölle ja asukkaille varsin mieluisa mutta toisinaan huoltoyhtiötä kalliimpi vaihtoehto. Talkkari hoitaa paitsi kiinteistön, pitää tarvittaessa huolta myös taloyhtiön asukkaiden sielunelämästä. Yhteistyö saman, tutun henkilön kanssa onkin usein varsin mutkatonta ja tuntemus kiinteistöstä ja sen toimivuudesta puoltavat talonmiehen valintaa. Ongelmana talonmiestä valittaessa voi kuitenkin olla yksityishenkilön rajoittuneet työajat ja resurssit, mutta ennen kaikkea osaavan talonmiehen löytäminen.

Arkipäivän kiinteistönhuolto voidaan hoitaa osin myös talkoovoimin. Jos lumityöt ja muut pihahommat hoituvat osakkailta, voidaan kiinteistönhoitokustannuksissa saada aikaan hyvinkin merkittäviä säästöjä. Toisaalta asiantuntemus ja yhtiön vastuu kiinteistön ylläpidon asianmukaisesta järjestämisestä edellyttää tässäkin tapauksessa eri osa-alueilla taloyhtiön ulkopuolisen ammattiosaamisen hyödyntämistä. Talkoovoimin järjestetyssä kiinteistön arkihuollossa korostuu erityisesti eri töiden organisointitarve ja yhteistyöhalukkuus. Eripuraa näissä taloyhtiössä voikin aiheuttaa vaikkapa lumitöitä tekevän "ydinryhmän" liiallinen työtaakka suhteessa joidenkin osakkaiden mahdolliseen laiskotteluun. Talkoissahan kyse on enemmässä määrin yhteisen omaisuuden hoitamisesta ja samalla myös yhteisten varojen säästämisestä, joten tasapuolinen työnjako on edellytys eripuran välttämiselle.