Taloyhtiön remontti alkaa kauan ennen työmaata – nämä viisi vaihetta hallituksen pitää tuntea
Taloyhtiön korjaushankkeen onnistuminen ratkaistaan pitkälti jo ennen rakennustöiden alkamista. Hallituksen tehtävänä on huolehtia asiantuntijoiden valinnasta, päätöksenteosta ja hankkeen asianmukaisesta valmistelusta. (Kuva: Adobe Stock)
Taloyhtiön putkiremontti, julkisivukorjaus tai kattoremontti vaatii huolellista valmistelua ennen ensimmäistäkään työvaihetta. Hallituksen on tiedettävä, mitä selvityksiä tarvitaan, keneltä ne tilataan ja missä vaiheessa päätökset tehdään. Kun tarveselvitys, hankesuunnittelu, toteutussuunnittelu ja kilpailutus valmistellaan huolellisesti ja sovitetaan yhteen, taloyhtiöllä on paremmat edellytykset hallita remontin kustannuksia ja välttää ikävät yllätykset.
Taloyhtiön hallitus saa eteensä kuntotutkimuksen, jonka mukaan rakennuksen putkisto on lähestymässä käyttöikänsä loppua. Korjaustarve on tiedossa, mutta mitä seuraavaksi pitäisi tehdä? Tilataanko suunnittelija, pyydetäänkö urakoitsijoilta tarjouksia vai viedäänkö asia suoraan yhtiökokouksen päätettäväksi?
Korjaushankkeessa on useita vaiheita, joilla jokaisella on oma tarkoituksensa. Niiden tunteminen auttaa hallitusta tilaamaan oikeat asiantuntijapalvelut, tekemään perusteltuja päätöksiä ja pitämään kustannukset hallinnassa. Varsinaiset tekniset selvitykset ja suunnitelmat voidaan antaa ammattilaisten tehtäviksi, mutta hallituksen vastuulla on huolehtia siitä, että hanke valmistellaan asianmukaisesti.
1. Tarveselvitys – mitä taloyhtiössä pitää korjata?
Korjaushanke käynnistyy tarpeen tunnistamisesta. Taustalla voi olla esimerkiksi rakennuksen ikääntyminen, toistuvat vesivahingot, julkisivun vauriot tai pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmassa eli PTS:ssä tunnistettu korjaustarve. Tarveselvityksessä kartoitetaan, miksi korjaushanketta tarvitaan, mitä ongelmia sillä halutaan ratkaista ja millaisia tavoitteita taloyhtiöllä on. Lähtötietoina voidaan käyttää esimerkiksi aiempia kuntoarvioita ja kuntotutkimuksia, korjaushistoriaa, teknisiä asiakirjoja sekä osakkailta ja asukkailta kerättyjä havaintoja.
Tarveselvityksen laatiminen voidaan tilata ulkopuoliselta asiantuntijalta, kuten insinööri- tai rakennuttajakonsulttitoimistolta. Tarvittaessa teetetään myös uusia kuntotutkimuksia, jotta korjaustarvetta ei arvioida pelkkien oletusten perusteella. Esimerkiksi putkiremonttia suunniteltaessa on tärkeää selvittää putkiston todellinen kunto ennen korjausmenetelmän valintaa. Rakennuksen ikä antaa viitteitä korjaustarpeesta, mutta ei yksin kerro, onko koko putkisto uusittava tai millainen korjaus olisi tarkoituksenmukainen.
Hallituksen muistilista: Onko korjaustarve selvitetty riittävän luotettavasti? Tarvitaanko täydentäviä kuntotutkimuksia? Onko asiantuntijalla kokemusta vastaavanlaisista rakennuksista ja korjaustarpeista?
Lue myös, miten pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma auttaa taloyhtiötä ennakoimaan korjaukset ja varautumaan niiden kustannuksiin.
Näin vältät taloyhtiön korjauspommin – PTS auttaa ennakoimaan remontit
2. Hankesuunnittelu – millä tavalla korjaus kannattaa toteuttaa?
Kun korjaustarve on selvillä, siirrytään hankesuunnitteluun. Tässä vaiheessa selvitetään, millä vaihtoehtoisilla tavoilla korjaus voidaan toteuttaa, mitä vaihtoehdot maksavat ja millaisia vaikutuksia niillä on rakennuksen käyttöön ja tuleviin kunnossapitotarpeisiin. Hankesuunnittelua varten hallitus ja isännöitsijä kokoavat asiantuntijan käyttöön tarvittavat lähtötiedot sekä taloyhtiön tavoitteet ja toiveet. Varsinaisen hankesuunnittelun tekee tehtävään valittu ammattilainen, esimerkiksi korjausrakentamiseen perehtynyt insinööri tai suunnittelutoimisto.
Asiantuntija vertailee korjausvaihtoehtoja ja laatii toimeksiannon mukaisen hankeselvityksen tai hankesuunnitelman päätöksenteon pohjaksi. Selvityksessä voidaan tarkastella esimerkiksi eri korjausmenetelmien kustannuksia, käyttöikää, teknisiä riskejä, aikataulua ja asumiselle aiheutuvia haittoja. Putkiremontissa vaihtoehtoina voivat olla esimerkiksi putkistojen uusiminen tai tiettyihin putkistoihin soveltuvat korjausmenetelmät. Kaikki menetelmät eivät sovellu kaikkiin kohteisiin, minkä vuoksi vaihtoehtojen vertailu edellyttää luotettavia kuntotietoja ja teknistä asiantuntemusta.
Lue myös, mitkä suunnittelun ja valmistelun virheet voivat kasvattaa taloyhtiön energiaremontin kustannuksia.
Hankesuunnittelun tuloksena taloyhtiölle muodostuu käsitys siitä, mitä ollaan korjaamassa, millä laatutasolla ja millaisella alustavalla kustannusarviolla. Laajoissa korjaushankkeissa hankesuunnitelma toimii yleensä yhtiökokouksen päätöksenteon pohjana. Yhtiökokous voi päättää hankkeen keskeisistä linjauksista ja antaa hallitukselle valtuudet jatkovalmisteluun. Varsinainen toteutuspäätös ja rahoituksesta päättäminen voivat tulla käsiteltäviksi myöhemmässä yhtiökokouksessa.
Hallituksen muistilista: Onko korjausvaihtoehtoja vertailtu riittävästi? Onko kustannusten lisäksi arvioitu käyttöikää, riskejä ja asumishaittoja? Onko yhtiökokoukselle tarjolla ymmärrettävät perusteet päätöksentekoon?
3. Toteutussuunnittelu – miten remontti tehdään käytännössä?
Hankesuunnittelussa valittu korjausratkaisu tarkennetaan toteutussuunnittelussa sellaisiksi teknisiksi suunnitelmiksi ja asiakirjoiksi, joiden perusteella työ voidaan hinnoitella ja toteuttaa.
Suunnittelutyö kuuluu tehtävään valituille ammattilaisille. Hankkeen laajuudesta riippuen tarvitaan esimerkiksi rakenne-, LVI-, sähkö- tai arkkitehtisuunnittelua. Suunnittelijoiden on myös sovitettava omat ratkaisunsa yhteen, jotta eri järjestelmät ja rakenteet toimivat suunnitellulla tavalla.
Toteutussuunnitelmissa määritellään muun muassa käytettävät tekniset ratkaisut, materiaalit, työmenetelmät ja laatuvaatimukset. Suunnitelmien tarkkuus vaikuttaa suoraan siihen, kuinka luotettavasti urakoitsijat pystyvät laskemaan tarjouksensa.
Jos suunnitelmiin jää olennaisia puutteita, ne voivat tulla esiin vasta työmaalla. Tällöin korjauksia ja muutoksia saatetaan joutua tekemään kesken urakan, mikä voi kasvattaa kustannuksia ja viivästyttää aikataulua. Hallituksen ei tarvitse arvioida yksittäisten teknisten ratkaisujen oikeellisuutta itse. Sen on kuitenkin huolehdittava siitä, että suunnittelijoiden tehtävät, vastuut ja suunnitelmien yhteensovittaminen on järjestetty asianmukaisesti.
Suunnittelun ja kilpailutuksen tarkka järjestys riippuu hankkeen toteutusmuodosta. Esimerkiksi kokonaisvastuurakentamisessa urakoitsija vastaa myös sovitusta suunnittelusta, jolloin kaikkia toteutussuunnitelmia ei laadita ennen urakoitsijan valintaa.
Hallituksen muistilista: Onko suunnittelijoiden pätevyys ja kokemus tarkistettu? Kuka vastaa eri suunnitelmien yhteensovittamisesta? Onko kilpailutusta varten laadittu hankkeen toteutusmuotoon nähden riittävät suunnitelmat ja tarjouspyyntöasiakirjat?
4. Kilpailutus – halvin tarjous ei välttämättä ole edullisin
Kun urakan sisältö ja tarjouspyyntöasiakirjat on määritelty, voidaan ryhtyä urakoitsijoiden kilpailuttamiseen. Kilpailutuksen valmistelussa ja toteuttamisessa voidaan käyttää rakennuttajakonsulttia tai muuta tehtävään perehtynyttä asiantuntijaa. Tarjouspyynnöissä on tärkeää määritellä työn sisältö, laatuvaatimukset, aikataulu, vastuut ja sopimusehdot mahdollisimman selkeästi. Jos urakoitsijat laskevat tarjouksensa erilaisilla lähtötiedoilla tai eri sisältöisistä töistä, hintojen vertaileminen voi johtaa harhaan.
Urakoitsijaa valittaessa on hinnan lisäksi arvioitava esimerkiksi kokemusta vastaavista korjaushankkeista, referenssejä, taloudellista tilannetta ja käytettävissä olevia resursseja. Myös tarjouksen rajaukset ja mahdolliset lisätyövaraukset on käytävä huolellisesti läpi.
Tarjousten vertailussa asiantuntija voi auttaa hallitusta tunnistamaan, mistä hintaerot johtuvat. Poikkeuksellisen edullinen tarjous ei välttämättä sisällä samoja töitä tai vastuita kuin muut tarjoukset. Merkittävissä korjaushankkeissa yhtiökokouksen päätös tarvitaan ennen kuin taloyhtiö sitoutuu hankkeen toteuttamiseen. Päätöksenteossa on huomioitava myös rahoitus ja mahdolliset hallitukselle annettavat valtuudet.
Hallituksen muistilista: Ovatko tarjoukset aidosti vertailukelpoisia? Onko urakoitsijoiden taustat ja referenssit tarkistettu? Onko sopimuksen sisältö ja päätöksentekoon tarvittava rahoitus selvitetty?
Lue myös, miten taloyhtiön energiaremontin takaisinmaksuaikaa arvioidaan ja mitä kustannusvertailussa kannattaa huomioida.
5. Toteutus – kuka valvoo remontin laatua ja kustannuksia?
Kun urakoitsija on valittu, tarvittavat päätökset tehty ja sopimukset laadittu, korjaustyöt voivat alkaa. Taloyhtiön kannalta tämä on hankkeen näkyvin vaihe, mutta onnistuminen riippuu edelleen suunnitelmien, sopimusten ja työmaan johtamisen laadusta.
Taloyhtiön kannattaa nimetä hankkeeseen sen vaativuutta vastaavat valvojat ja tarvittavat rakennuttamisen asiantuntijat. Valvoja seuraa sovitun toimeksiantonsa mukaisesti työn etenemistä, laatua ja suunnitelmien noudattamista. Rakennuttajakonsultti voi puolestaan huolehtia esimerkiksi hankkeen koordinoinnista, kokouksista, kustannusseurannasta ja tilaajan edun valvonnasta.
Hallituksen tehtävänä on seurata hankkeen kokonaisuutta ja varmistaa, että se saa riittävästi tietoa aikataulusta, kustannuksista, mahdollisista ongelmista ja päätöksiä edellyttävistä muutoksista. Erityisesti lisä- ja muutostöiden käsittelyyn kannattaa sopia selkeät menettelyt jo ennen urakan aloittamista. Muutostöiden tilaamiseen tarvittavat valtuudet, kustannusvaikutusten arviointi ja päätösten dokumentointi auttavat ehkäisemään epäselvyyksiä.
Myös asukasviestintä on tärkeä osa toteutusta. Asukkaiden on tiedettävä, milloin työt vaikuttavat heidän asuntoihinsa, mitä käyttökatkoja on odotettavissa ja mistä saa tietoa mahdollisissa ongelmatilanteissa.
Hallituksen muistilista: Onko valvonta järjestetty riippumattomasti ja riittävän kattavasti? Kuka hyväksyy lisä- ja muutostyöt? Saako hallitus säännöllisesti tiedot kustannuksista, aikataulusta ja työn laadusta?
Yksi insinööritoimisto vai eri asiantuntija jokaiseen vaiheeseen?
Taloyhtiö voi tilata korjaushankkeen eri vaiheisiin erilliset asiantuntijat. Tarveselvityksen voi laatia yksi toimisto, hankesuunnitelman toinen ja toteutussuunnitelmat kolmas. Myös kilpailutukseen, rakennuttamiseen ja valvontaan voidaan valita omat ammattilaisensa. Vaihtoehtona on hankkia useampia palveluja samalta insinööri- tai rakennuttajakonsulttitoimistolta. Erityisesti suuremmat toimistot voivat tarjota asiantuntijoita hankkeen eri vaiheisiin saman organisaation sisältä.
Yhden toimiston käyttäminen voi helpottaa tiedonkulkua ja vähentää päällekkäistä työtä. Kun lähtötiedot, tutkimustulokset ja aiemmat suunnitelmat ovat jo tekijöiden käytettävissä, seuraavaan vaiheeseen siirtyminen voi sujua joustavammin. Erillisten asiantuntijoiden käyttäminen voi puolestaan mahdollistaa kuhunkin tehtävään parhaiten soveltuvan erityisosaamisen valinnan. Samalla taloyhtiö voi kilpailuttaa toimeksiannot vaiheittain ja arvioida hankkeen jatkamista aina uuden selvityksen valmistuttua.
Tuleeko monen asiantuntijan käyttäminen kalliimmaksi?
Usean toimijan käyttäminen ei automaattisesti tarkoita suurempia kustannuksia. Ratkaisevaa on, miten tehtävät rajataan, kuinka hyvin lähtötiedot siirtyvät seuraavalle asiantuntijalle ja joudutaanko jo tehtyjä selvityksiä täydentämään tai tekemään uudelleen. Kustannuksia voi syntyä turhaan esimerkiksi silloin, jos ensimmäisen vaiheen selvityksessä ei ole huomioitu seuraavan suunnitteluvaiheen tiedontarpeita. Uusi asiantuntija saattaa tällöin joutua tekemään samoja mittauksia, tarkistuksia tai selvityksiä uudelleen.
Toisaalta laaja toimeksianto yhdelle toimistolle ei automaattisesti ole edullisin vaihtoehto. Taloyhtiön kannattaa vertailla palvelujen sisältöä, asiantuntijoiden osaamista ja kokonaiskustannuksia sekä varmistaa, että tehtävien rajaukset ja vastuut ovat selkeät. Hankkeen johtamiselle on myös nimettävä vastuullinen taho. Jos jokainen asiantuntija vastaa vain omasta osuudestaan, on erikseen huolehdittava siitä, että kokonaisuus pysyy hallinnassa ja tieto kulkee vaiheesta toiseen.
Muista: Taloyhtiön kannattaa selvittää jo ensimmäistä asiantuntijaa valitessaan, mitä tietoja hankkeen seuraavissa vaiheissa tarvitaan. Näin voidaan vähentää päällekkäisiä selvityksiä ja ylimääräisiä kustannuksia.
Huomio
Asiantuntijan pätevyys kannattaa tarkistaa ennen tilausta
Korjaushankkeen onnistumisen kannalta ei ole yhdentekevää, keneltä selvitykset ja suunnitelmat tilataan. Esimerkiksi kuntotutkimus, rakennesuunnittelu ja työmaan valvonta edellyttävät erilaista osaamista, eikä yhden alan asiantuntemus automaattisesti tarkoita pätevyyttä kaikkiin tehtäviin.
Hallituksen kannattaa pyytää selvitys asiantuntijan koulutuksesta, kokemuksesta ja vastaavista referenssikohteista. Tehtävän mukaan on myös selvitettävä mahdolliset lakisääteiset kelpoisuusvaatimukset ja niiden osoittamiseen tarvittavat pätevyystodistukset.
Rakennusalalla on käytössä sekä lakisääteisiä että vapaaehtoisia, alan tarpeisiin kehitettyjä pätevyyksiä. Esimerkiksi FISE myöntää molempia. Pätevyystodistuksen voimassaolo ja soveltuvuus kyseiseen tehtävään kannattaa tarkistaa pätevyysrekisteristä. Todistus ei kuitenkaan yksin takaa työn laatua, vaan huomiota on kiinnitettävä myös asiantuntijan käytännön kokemukseen.
Taloyhtiön kannattaa kiinnittää huomiota myös siihen, kuka työn tosiasiallisesti tekee. Yrityksen referenssien lisäksi on hyvä selvittää hankkeeseen nimettävien asiantuntijoiden kokemus ja vastuut.
Hallituksen huolellisuusvelvoite koskee myös korjaushankkeita
Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:n mukaan yhtiön johdon on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Hallituksen yleistehtäviin kuuluu puolestaan huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä.
Huolellisuusvelvoite ei tarkoita, että hallituksen jäsenten pitäisi itse hallita rakennusteknistä suunnittelua tai osata arvioida kaikkia korjausmenetelmiä. Hallituksen on kuitenkin huolehdittava siitä, että päätösten pohjaksi hankitaan riittävät tiedot ja tarvittavaa asiantuntemusta.
Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi korjaustarpeen selvittämistä, asiantuntijoiden huolellista valintaa, sopimusten ja vastuiden määrittelyä sekä kustannusten ja hankkeen etenemisen seurantaa. Asiantuntijan käyttäminen ei poista hallituksen lakisääteisiä tehtäviä, mutta asianmukaisesti hankittu ja käytetty asiantuntija-apu on tärkeä osa huolellista toimintaa. Myös tehdyt päätökset ja niiden perusteet kannattaa dokumentoida.
Vastaanotto ja takuuaika – remontti ei pääty työmaan valmistumiseen
Kun rakennustyöt ovat valmistuneet, järjestetään urakan vastaanotto sovellettavien sopimusehtojen mukaisesti. Vastaanotossa tarkastetaan työn sopimuksenmukaisuutta, kirjataan mahdolliset puutteet ja sovitaan niiden korjaamisesta. Taloyhtiön on huolehdittava myös tarvittavien käyttö- ja huolto-ohjeiden, tarkastusasiakirjojen ja muiden luovutusdokumenttien vastaanottamisesta. Niitä tarvitaan rakennuksen myöhemmässä kunnossapidossa ja mahdollisten ongelmien selvittämisessä.
Urakkasopimuksessa määritelty takuuaika edellyttää seurantaa. Mahdolliset viat ja puutteet on dokumentoitava ja ilmoitettava sopimusehtojen mukaisesti, ja takuuaikaiset tarkastukset on järjestettävä ajallaan. Vastaanoton jälkeen hallituksen kannattaa varmistaa, että korjauksesta saadut tiedot päivitetään taloyhtiön kunnossapidon asiakirjoihin. Näin tehty remontti palvelee myös tulevien korjausten suunnittelua.
Info
Korjaushankkeen valmistelu
☐ Korjaustarve on selvitetty luotettavasti.
☐ Tarvittavat kuntotutkimukset ja lähtötiedot ovat käytettävissä.
☐ Hankesuunnittelija on valittu ja korjausvaihtoehdot vertailtu.
☐ Toteutussuunnitelmat ja vastuut on määritelty.
☐ Urakkatarjoukset ovat vertailukelpoisia.
☐ Yhtiökokouksen päätökset ja rahoitus ovat kunnossa.
☐ Valvonta, turvallisuus ja asukasviestintä on järjestetty.
☐ Vastaanotto, dokumentointi ja takuuaikainen seuranta on suunniteltu.
Taloyhtiön korjaushanke hallintaan
Korjaushankkeen eri vaiheisiin kannattaa varata riittävästi aikaa, sillä suunnittelussa tehdyt ratkaisut vaikuttavat sekä toteutuksen kustannuksiin että korjauksen lopputulokseen. Kiireellä laaditut selvitykset tai puutteelliset suunnitelmat voivat tulla myöhemmin kalliiksi.
Hallituksen tärkein tehtävä on pitää kokonaisuus hallinnassa. Kun korjaustarve on selvitetty, asiantuntijat valittu huolellisesti ja päätökset perustuvat riittäviin tietoihin, taloyhtiöllä on paremmat edellytykset toteuttaa korjaus suunnitellusti ja laadukkaasti.
Huomio
Lähteet:
Finlex: Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009), erityisesti 1 luvun 11 § ja 7 luvun 2 §
FISE Oy: Rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan asiantuntijoiden pätevyydet ja pätevyysrekisteri
Kuntaliitto: Rakentamislaki ja rakennusvalvonta – suunnittelijoiden ja työnjohtajien kelpoisuuden toteaminen
Theseus: Korjaushankkeen vaiheet ja tiedonhallinta
Theseus: Rakennuksen korjaushankkeen vaiheet
Rakentamislaki (751/2023), Finlex
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat